광명시 하안동 아파트 시세, 거래 40% 감소에도 주공1·8 가격 오른 이유

2026년 9월 하안동 아파트 실거래가를 분석했습니다.

거래량은 40.5% 줄었지만 하안주공1·8단지 가격은 상승했습니다.

재건축 진행 단계와 분담금 위험, 지금 검토할 단지와 주의할 단지를 비교합니다.

 

 

 

하안동 아파트 시장은 거래가 줄어드는 가운데 재건축 단지의 가격이 먼저 올라가는 모습입니다.

4~5월 200건이었던 일반 중개거래는 6~7월 119건으로 40.5% 감소했지만, 하안주공1단지 전용 49㎡는 중앙값이 6억원에서 6억9,400만원으로 상승했습니다.

주공8단지도 전용 59㎡ 가격이 높아졌고, 광명 두산위브 트레지움은 거래량을 유지하면서 84㎡ 가격이 올랐습니다.

 

지금 하안동에서는 단순히 재건축을 추진한다는 이유로 매수하기보다 단지별 사업 단계와 현재 가격에 반영된 재건축 기대, 앞으로 필요한 분담금을 구분해서 판단해야 합니다.

 

 

거래가 줄었는데 가격은 왜 올랐을까요?

첨부된 국토교통부 실거래가 1년 자료에서 계약해제 35건과 직거래·법인 관련 거래를 분리한 결과, 일반 중개거래는 1,011건입니다.

최근 신고가 비교적 완료된 두 기간의 변화는 다음과 같습니다.

 

구분	4~5월	6~7월
중개거래	200건	119건
거래 단지	16곳	17곳
거래가격 중앙값	6억3,500만원	7억원

 

거래 단지 수는 한 곳 늘었지만 거래량은 크게 감소했습니다.

따라서 하안동 전체의 매수 수요가 확대됐다고 볼 수 없습니다.

 

그런데 7억~9억원 미만 거래는 27건에서 31건으로 늘었습니다.

전체 거래에서 차지하는 비중도 13.5%에서 26.1%로 높아졌습니다.

재건축 기대가 가격에 반영되면서 일부 매수자가 높아진 가격을 받아들이고 있을 가능성이 있습니다.

 

다만 면적 구성도 달라졌기 때문에 전체 중앙값 상승을 순수한 집값 상승률로 해석하면 안 됩니다.

8월 중개거래는 46건, 9월은 20일 기준 15건이 신고됐습니다.

9월 마지막 계약일은 14일입니다.

최근 계약도 분석에 포함했지만 신고 진행 중인 두 달의 거래량을 앞선 완결 기간과 직접 비교하지는 않았습니다.

 

 

하안주공1단지, 거래는 줄었지만 7억원대가 반복됐습니다

하안주공1단지는 1989년 준공된 1,980세대 대단지로, 2단지와 통합재건축을 추진하고 있습니다.

단지 전체 거래는 72건에서 34건으로 절반 이상 감소했습니다.

그러나 전용 49.94㎡는 4~5월 33건, 중앙값 6억원에서 6~7월 13건, 중앙값 6억9,400만원으로 높아졌습니다.

8월에도 6건이 거래됐고, 9월 11일에는 같은 면적이 5층 7억4,000만원, 15층 7억1,000만원에 체결됐습니다.

 

가격 상승은 여러 거래에서 확인되지만 수요 증가로 볼 수는 없습니다.

광명시 공식 자료상 1·2단지는 2025년 11월 추진위원회 승인을 받았으며, 정비구역 지정 관련 절차도 진행 중입니다.

아직 사업시행인가나 관리처분인가를 받은 단계는 아닙니다.

 

 

 

현재 판단 : 가격 상승은 확인되지만 재건축 사업의 완성까지는 시간이 필요합니다. 7억원대 계약이 추가로 반복되는지와 정비구역 지정 절차의 공식 진행 결과를 함께 확인해야 합니다.

 

 

주공8단지도 가격 상승, 그러나 사업 단계는 다릅니다

하안주공8단지 고층은 1990년 준공된 1,680세대 단지입니다.

전체 거래는 29건에서 14건으로 감소했습니다.

하지만 전용 59.39㎡는 4~5월 12건, 중앙값 7억원에서 6~7월 6건, 중앙값 7억7,000만원으로 올라갔습니다.

8월에는 전용 58.01㎡가 7억5,000만원과 8억1,500만원에 거래됐고, 9월 14일 같은 면적 7층이 7억7,400만원에 체결됐습니다.

 

다만 8억1,500만원 거래가 새로운 기준가격으로 굳었다고 보기는 어렵습니다.

주공8단지는 2025년 9월 추진위원회 승인을 받았고, 2026년 3월 정비구역 지정안 주민공람을 진행했습니다.

광명시 공식 추진현황에는 아직 정비구역 지정 완료가 확인되지 않습니다.

 

 

 

따라서 주공1·2단지와도 사업 진행 상황을 구분해야 합니다.

현재 판단: 전용 58~59㎡의 7억원 후반대 계약이 이어지는지 확인하되, 정비구역 지정 완료와 조합설립 등 후속 절차를 먼저 확인할 필요가 있습니다.

 

 

재건축을 기다리지 않는다면 어떤 단지를 비교할까요?

하안동에서 재건축 기대를 제외하고 현재 주거 상품성과 거래가격을 비교할 단지는 광명 두산위브 트레지움과 e편한세상센트레빌입니다.

2009년 준공된 광명 두산위브 트레지움은 전체 거래가 10건에서 11건으로 소폭 늘었고, 8월에도 6건이 체결됐습니다.

전용 84.9962㎡는 거래가 3건에서 5건으로 증가했고 중앙값은 12억1,000만원에서 12억5,000만원으로 상승했습니다.

8월에는 13억원과 13억3,500만원 거래가 확인됩니다.

 

반면 2010년 준공된 e편한세상센트레빌은 단지 전체 거래가 33건에서 17건으로 감소했습니다.

전용 59.982㎡ 중앙값은 10억6,000만원에서 11억1,750만원으로 높아졌지만, 9월에는 28층 11억7,000만원과 2층 10억5,000만원 거래가 모두 확인됐습니다.

 

같은 면적이라도 층과 상품 조건에 따라 가격 차이가 큽니다.

재건축 아파트는 향후 신축으로 바뀔 가능성을 가격에 반영하지만, 기존 준신축은 현재의 거주환경과 상품성을 바로 이용할 수 있다는 차이가 있습니다.

현재 거주가 우선이라면 기존 준신축의 최근 반복가격을 확인하고, 재건축을 고려한다면 추가 분담금과 기다려야 하는 기간까지 포함한 총비용을 비교해야 합니다.

 

 

9월 재건축 이슈, 공공임대 갈등은 끝났을까요?

하안동에서 최근 가장 중요한 이슈는 공공임대주택 반영을 둘러싼 사업성 갈등입니다.

2026년 9월 15일 광명시와 철산·하안 재건축 사업 관계자들은 공공임대주택을 용적률의 1% 수준으로 반영하는 안에 합의했습니다.

9월 16일 보도에 따르면 대상 10개 재건축 사업의 공공임대 물량은 약 114세대로 추산됩니다.

전체 계획 물량 3만2,164세대의 약 0.35%에 해당합니다.

 

 

기존 갈등의 한 부분이 정리됐다는 점에서는 의미가 있습니다.

하지만 합의가 곧바로 사업시행인가나 분담금 확정을 의미하지는 않습니다.

앞으로 정비계획 반영, 공사비 협의와 사업비 산정 결과를 확인해야 합니다.

 

 

재건축을 산다면 3·4단지와 5단지도 구분해야 합니다

하안주공3·4단지는 2025년 5월 정비구역 및 사업시행자 지정이 이뤄졌습니다.

2026년 7월에는 포스코이앤씨가 시공사 선정 수의계약 입찰에 단독 참여했고, 8월 말에는 단독 수주가 보도됐습니다.

실제 계약 조건과 공사비는 추가 확인이 필요합니다.

 

 

반면 하안주공5단지는 7월까지 시공사 선정 입찰이 두 차례 무응찰로 유찰됐습니다.

당시 공사비와 사업 조건이 입찰의 쟁점으로 보도됐습니다. 이후 최종 시공사 선정 여부는 추가 확인이 필요합니다.

 

 

즉 모든 하안주공이 동일한 속도로 재건축되는 것은 아닙니다.

주공1·8단지는 최근 가격 상승과 거래 감소를 함께 확인해야 하고, 3·4단지는 실제 시공 계약 조건을, 5단지는 시공사 선정 결과와 사업비 변화를 확인해야 합니다.

특히 5단지 전용 59.39㎡는 6~7월 7억원과 7억1,000만원에 거래됐지만 단지 전체 거래는 6건에서 2건으로 감소했습니다.

두 건만으로 가격 상승 추세를 확정하기에는 부족합니다.

 

 

재건축 아파트 매수 전 반드시 확인할 사항

광명시 전역 아파트는 현재 토지거래허가구역으로 지정돼 있습니다.

지정기간은 2025년 10월 20일부터 2026년 12월 31일까지입니다.

계약 전 허가 대상과 이용 의무를 확인해야 합니다.

 

 

 

또한 재건축 아파트는 사업 단계와 매도인의 취득 시점 등에 따라 조합원 지위 승계 가능 여부가 달라질 수 있습니다.

특히 투기과열지구에서는 조합설립인가 이후 매수자의 조합원 지위 취득이 원칙적으로 제한될 수 있으므로 예외 적용 여부를 계약 전에 확인해야 합니다.

 

실거래가에는 통계상 주의할 사례도 있습니다.

4월 30일 e편한세상센트레빌 전용 146.68㎡의 20억원 거래는 법인 간 계약으로 확인돼 일반 개인 간 중개거래 분석에서 분리했습니다.

주공8단지의 일부 현저한 저가 계약도 거래 조건을 확인할 수 없어 일반적인 시세 기준으로 사용하지 않았습니다.

 

 

실수요자 최종 체크리스트

• 주공1·8단지 : 최근 고가가 반복되는지와 정비사업 후속 절차를 함께 확인합니다.

• 주공3·4·5단지 : 시공 계약, 공사비, 추정 분담금의 확정 여부를 확인합니다.

• 기존 준신축 : 동일 면적·층의 반복 거래가격과 재건축 단지의 총취득비용을 비교합니다.

하안동은 거래량이 줄어든 상황에서도 일부 재건축 아파트 가격이 올라간 시장입니다.

그러나 현재 가격이 미래 신축의 가치를 얼마나 반영하고 있는지는 아직 확정할 수 없습니다.

지금은 하안주공이라는 이름만 보고 접근하기보다 사업 단계, 조합원 지위 승계 여부, 실제 추가자금, 최근 반복 거래가격을 함께 확인해야 합니다.

 

자료 및 유의사항

국토교통부 아파트 매매 실거래가 자료의 계약기간은 2025년 9월 22일~2026년 9월 21일이며, 분석 기준일은 2026년 9월 20일입니다.

계약해제 35건은 제외했고 직거래 26건, 법인 관련 중개거래 5건은 일반 개인 간 중개수요와 분리했습니다.

최근 8~9월 거래는 신고 지연과 향후 계약해제로 변경될 수 있습니다.

첨부파일은 매매 자료이므로 전세가격 변화는 이번 분석에 포함하지 않았습니다.

재건축 일정과 분담금은 사업 진행에 따라 달라질 수 있습니다.

실제 주택담보대출 가능액은 DSR·소득·기존 부채·LTV·담보평가와 금융기관 심사에 따라 달라집니다.