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재산세 계산 방법, 공시가격·과세표준·세율을 순서대로 정리 재산세는 집값이 아니라 공시가격에서 시작합니다. 공정시장가액비율, 과세표준, 세율, 납부월 순서로 정리했습니다. 집을 갖고 있으면 매년 재산세 고지서가 나옵니다.그런데 막상 고지서를 받아보면 생각보다 헷갈립니다.“집값은 이 정도인데 왜 세금은 이렇게 나왔지?”“공시가격이 오르면 재산세도 그대로 오르는 걸까?”“1주택자와 다주택자는 계산이 다른 걸까?”“7월에도 냈는데 9월에 또 나오는 이유는 뭐지?”재산세는 계산기만 두드리면 되는 세금처럼 보이지만, 실제로는 계산 흐름을 알아야 이해가 됩니다. 핵심은 하나입니다.재산세는 시세가 아니라 공시가격에서 출발합니다. 그리고 공시가격에 바로 세율을 곱하는 것도 아닙니다.중간에 공정시장가액비율을 적용하고, 그 결과 나온 과세표준에 세율을 적용합니다. 그래서 재산.. 2026. 5. 21.
장기 보유 특별 공제 계산구조, 보유와 거주를 따로 봐야 하는 이유 장기보유특별공제는 오래 보유했다고 끝나지 않습니다. 1세대 1주택은 보유기간과 거주기간을 나눠 계산해야 합니다. 집을 오래 갖고 있으면 양도세가 많이 줄어든다고 생각하는 분들이 많습니다.“10년 넘게 갖고 있었으니까 세금은 별로 안 나오겠지.”“1주택자니까 장기보유특별공제를 많이 받을 수 있겠지.”“오래 보유했으니 최대 80% 공제가 되는 것 아닌가?”그런데 여기서 많이 헷갈리는 부분이 있습니다.장기보유특별공제는 단순히 오래 갖고 있었다고 끝나는 제도가 아닙니다.특히 1세대 1주택 고가주택은 더 조심해야 합니다.예전처럼 “몇 년 보유했으니 몇 퍼센트 공제”로만 보면 안 됩니다.지금은 보유기간과 거주기간을 따로 봐야 합니다.장특공을 많이 오해하는 이유장기보유특별공제는 이름 때문에 오해가 생깁니다.이름만 .. 2026. 5. 20.
주 담대 규제 정리, 집값보다 대출한도가 먼저 막히는 이유 주담대 규제는 금리보다 대출한도가 문제입니다. 스트레스 DSR, 소득, 기존 부채, 지역별 한도를 기준으로 정리했습니다. 집을 보러 다니다 보면 이런 생각이 듭니다.“이 정도 집값이면 어떻게든 맞출 수 있지 않을까?”“전세금 빼고, 모은 돈 넣고, 대출 받으면 가능하지 않을까?”“월급도 있으니까 주담대는 어느 정도 나오겠지.” 그런데 실제 은행 상담을 받아보면 생각보다 빨리 막히는 경우가 많습니다.집값이 문제가 아니라 대출한도가 먼저 막히는 겁니다. 요즘 주담대 규제는 단순히 “금리가 높다”의 문제가 아닙니다.소득, 기존 대출, DSR, 스트레스 DSR, 금리, 만기, 지역, 주택가격이 한꺼번에 얽힙니다.그래서 지금은 집을 보기 전에 먼저 확인해야 할 게 있습니다.내가 실제로 받을 수 있는 주담대 한도.. 2026. 5. 19.
2026년 5월 18일 이후 집값 전망, 오르는 지역과 조심해야 할 지역을 나누는 기준 2026년 5월 18일 이후 집값 전망은 오른다·내린다가 아니라 전세가, 대출, 거래온도, 지역별 수요로 판단해야 합니다. 2026년 5월 18일 이후 집값을 검색하는 분들은 대부분 비슷한 고민을 하고 있습니다.“지금 집을 사도 되는 걸까?”“조금 더 기다려야 할까?”“이미 오른 지역을 따라가도 될까?”“서울은 계속 오르는데, 내가 살 수 있는 지역도 따라 오를까?”이런 고민입니다. 그런데 집값 전망을 볼 때 가장 조심해야 할 게 있습니다.“오른다, 내린다”로 단정하는 전망입니다. 부동산 시장은 그렇게 단순하게 움직이지 않습니다.서울이 오른다고 전국이 다 오르는 것도 아니고, 수도권이 강하다고 모든 경기 지역이 같이 오르는 것도 아닙니다. 2026년 5월 17일까지 확인 가능한 최신 주간 통계를 보면, .. 2026. 5. 18.
전세가 받쳐주는 수도권 대체지는 어디일까 수도권 대체지는 매매가만 보면 안 됩니다. 전세가가 받쳐주는 지역인지 봐야 실수요의 힘을 알 수 있습니다. 서울 밖 대체지를 볼 때 많은 분들이 먼저 보는 건 매매가입니다.“여기는 아직 6억대네.”“저기는 8억인데 비싼 건가?”“서울보다 싸니까 괜찮은 것 아닌가?”그런데 매매가만 보면 판단이 흔들립니다.같은 8억짜리 아파트라도 의미가 다를 수 있습니다.한 곳은 전세가가 4억대이고, 다른 한 곳은 전세가가 6억대일 수 있습니다.겉으로는 둘 다 8억짜리 아파트입니다.하지만 시장에서 버티는 힘은 다릅니다. 전세가가 높다는 건, 그 돈을 내고라도 실제로 살겠다는 임차 수요가 있다는 뜻입니다. 그래서 수도권 대체지를 볼 때는 매매가만 보면 안 됩니다.전세가가 같이 받쳐주는지를 봐야 합니다.지금은 전세가를 더 .. 2026. 5. 15.
GTX·지하철 호재만 보고 사면 위험한 지역들 GTX와 지하철 연장 호재는 중요하지만, 역 접근성·개통 시점·환승 구조·공급까지 봐야 가격 함정을 피할 수 있습니다. 부동산에서 가장 사람을 설레게 하는 말이 있습니다.“GTX가 들어옵니다.”“지하철이 연장됩니다.”“서울까지 시간이 확 줄어듭니다.”이런 말을 들으면 당연히 마음이 흔들립니다.지금은 불편해도 나중에 좋아질 것 같고,아직 가격이 싸 보이면 기회처럼 느껴집니다.실제로 교통 호재는 집값에 큰 영향을 줍니다.하지만 여기서 조심해야 합니다. 교통 호재가 있다고 무조건 좋은 지역은 아닙니다.이미 가격에 반영됐을 수도 있습니다.개통까지 너무 오래 남았을 수도 있습니다.역이 생겨도 단지에서 역까지 접근이 불편할 수도 있습니다.주변에 새 아파트 입주가 많아 전세가가 눌릴 수도 있습니다.그래서 GTX·.. 2026. 5. 14.
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