금천구 아파트 시세, 8월까지 시흥동 대단지 거래는 이어지고 독산동은 선별 강세

금천구 아파트 매매 실거래가 1년치를 분석했습니다.

4~5월 이후 전체 거래는 줄었지만 8월까지 시흥동 관악산벽산타운5의 반복 거래가 이어졌고, 독산동 롯데캐슬은 단지별로 다른 흐름이 나타났습니다.

지금 검토할 곳과 추가 거래를 기다릴 곳을 구분합니다.

 

 

 

금천구 아파트 시장은 구 전체 거래가 다시 늘어나는 시장이라기보다, 시흥동 중저가 대단지와 독산동 일부 상급 단지에 매수세가 남아 있는 선별 시장에 가깝습니다.

신고가 비교적 완료된 4~5월과 6~7월을 비교하면 일반 중개거래는 305건에서 224건으로 26.6% 감소했습니다.

그러나 여기서 분석을 끝내면 최근 흐름을 놓치게 됩니다.

 

첨부 자료에는 8월 계약 67건과 9월 6일까지 9월 계약 1건이 추가로 들어와 있습니다.

특히 8월 현재 신고된 중개거래 67건 가운데 시흥동이 38건으로 56.7%를 차지했습니다.

관악산벽산타운5에서는 8월에만 12건이 추가로 체결됐습니다.

반면 독산동은 25건, 가산동은 4건입니다.

즉 최근 금천구에서는 시흥동의 가격 접근성이 있는 대단지 거래가 가장 꾸준했고, 독산동에서는 롯데캐슬 등 일부 단지만 높은 가격을 유지하는 흐름이 확인됩니다.

 

 

1년 전체 자료를 보면 4~5월이 거래 정점이었습니다

이번 분석은 국토교통부 실거래가 원자료의 2025년 9월 11일~2026년 9월 10일 계약분 전체를 사용했습니다.

원자료는 총 1,275건입니다.

이 가운데 계약해제 35건을 제외했고, 현재 유효한 일반 중개거래는 1,200건, 직거래는 40건입니다.

직거래를 일반 매수심리와 섞지 않았으며, 동일한 모든 항목이 완전히 일치하는 명확한 중복 행은 확인되지 않았습니다.

2026년 들어 중개거래는 1월 114건, 2월 97건, 3월 111건에서 4월 149건, 5월 156건까지 늘었습니다.

 

이후 6월 101건, 7월 123건으로 줄었고, 현재 신고된 8월 계약은 67건입니다.

8월은 아직 신고기한이 모두 지난 달이 아니므로 67건을 7월 123건과 단순 비교해 ‘45% 감소’라고 해석하면 안 됩니다. 다만 어떤 지역과 단지에 현재까지 거래가 들어왔는지, 어떤 가격이 반복됐는지를 판단하는 최신 자료로는 반드시 봐야 합니다.

 

구분	4~5월	6~7월	8월 신고분
중개거래	305건	224건	67건
거래 단지	53곳	52곳	31곳
7억원 미만 비중	57.0%	58.5%	70.1%
시흥동 거래	126건	108건	38건

 

8월 현재 신고분에서 특히 눈에 띄는 것은 7억원 미만 거래 비중이 70.1%까지 높아졌다는 점입니다.

완전한 월간 통계가 아니므로 최종 비중으로 단정할 수는 없지만, 최근 신고된 계약이 금천구에서도 상대적으로 부담이 낮은 가격대에 많이 몰려 있다는 사실은 확인할 수 있습니다.

 

서울 전체에서도 비슷한 흐름이 나타나고 있습니다.

서울시는 7월 서울 토지거래허가 신청건수가 전월보다 11.7% 감소했지만, 금천구가 포함된 서남권 신청가격은 전월 대비 2.29% 상승했다고 분석했습니다.

대출규제 이후 중저가 아파트 중심의 실수요가 이어진 것이 배경으로 제시됐습니다.

 

 

시흥동은 거래량보다 ‘거래가 남아 있는 폭’이 중요합니다

4~5월 시흥동 중개거래는 126건이었고 6~7월에는 108건으로 14.3% 줄었습니다.

거래량 자체만 보면 감소입니다.

하지만 같은 기간 거래가 발생한 단지는 20곳에서 24곳으로 증가했습니다.

독산동은 28곳에서 24곳, 가산동은 7곳에서 4곳으로 줄었습니다.

 

8월 신고분에서도 시흥동은 15개 단지에서 38건이 확인됩니다.

관악산벽산타운5 12건을 비롯해 벽산 4건, 우방 4건, 럭키남서울 3건, 남서울힐스테이트 2건 등 여러 단지에서 거래가 이어졌습니다.

따라서 시흥동을 ‘거래량 증가 지역’이라고 표현하는 것은 맞지 않지만, 금천구에서 최근 매수 수요가 가장 넓게 남아 있는 생활권이라고 보는 것은 가능합니다.

 

 

관악산벽산타운5는 이번 데이터에서 가장 강한 단지입니다

가장 분명한 단지는 관악산벽산타운5입니다.

이 단지는 2004년 사용승인, 2,810세대 규모의 대단지입니다.

 

단지 전체 중개거래는 4~5월 20건에서 6~7월 28건으로 40% 증가했습니다.

그리고 8월에도 12건이 추가됐습니다.

전용 59.34㎡만 보면 흐름이 더 명확합니다.

• 4~5월 : 5건, 중앙값 4억4,900만원
• 6~7월 : 12건, 중앙값 4억6,000만원
• 8월 : 3건, 중앙값 4억8,000만원

8월 거래는 4억7,800만원, 4억8,000만원, 4억8,500만원입니다.

가장 최근인 8월 22일에는 12층이 4억8,500만원에 계약됐습니다.

 

84.97㎡도 마찬가지입니다.

• 4~5월 : 13건, 중앙값 5억6,000만원
• 6~7월 : 13건, 중앙값 5억7,500만원
• 8월 : 7건, 중앙값 5억8,000만원

8월 거래범위는 5억4,900만~5억9,000만원입니다.

한 건의 신고가 때문에 평균이 오른 것이 아니라 같은 면적에서 비슷한 가격이 여러 차례 반복됐습니다.

 

현재 금천구에서 거래량, 동일면적 반복거래, 최신 8월 거래까지 가장 고르게 확인되는 단지입니다.

다음 확인 기준은 59㎡가 4억8천만원 전후, 84㎡가 5억8천만원 전후에서 9월 이후에도 반복되는지입니다.

 

 

독산동은 전체가 아니라 롯데캐슬 등 일부 단지에 집중됐습니다

독산동은 분위기가 다릅니다.

4~5월 147건에서 6~7월 99건으로 거래가 32.7% 감소했고, 거래 단지도 28곳에서 24곳으로 줄었습니다.

8월 신고분도 현재 25건입니다.

 

독산동 전체 수요가 확산됐다고 보기는 어렵지만 금천롯데캐슬골드파크3차에서는 비교적 안정적인 반복 거래가 확인됩니다.

3차는 2018년 입주한 1,236세대 단지입니다.

단지 거래량은 4~5월 14건, 6~7월 15건으로 거의 변하지 않았습니다.

 

59㎡는 더욱 안정적입니다.

• 4~5월 : 10건, 중앙값 10억5,500만원
• 6~7월 : 10건, 중앙값 10억5,000만원
• 8월 : 2건, 10억9,000만원·11억원

즉 거래량을 유지한 상태에서 8월 신고분은 가격이 11억원 가까이 올라왔습니다.

84㎡는 4~5월 중앙값 11억8,000만원에서 6~7월 12억5,000만원으로 상승했고, 8월 22일 84.49㎡ 21층이 13억2,000만원에 거래됐습니다.

 

59㎡의 11억원 안팎은 두 건이 연속 확인됐지만, 84㎡ 13억2,000만원은 아직 8월 한 건입니다.

따라서 59㎡는 비교적 강한 반복 신호, 84㎡는 추가 거래 확인이 필요한 가격대로 구분하는 것이 맞습니다.

 

 

같은 롯데캐슬 1차는 가격이 거래량보다 먼저 움직였습니다

금천롯데캐슬골드파크1차는 가격과 수요를 구분해서 봐야 하는 사례입니다.

2016년 사용승인, 1,743세대 대단지입니다.

 

단지 전체 거래량은 4~5월 23건에서 6~7월 11건으로 52.2% 감소했습니다.

반면 동일한 전용 84.81㎡ 거래 중앙값은 4~5월 11억9,000만원에서 6~7월 12억6,250만원으로 올라갔습니다.

 

8월 1일에는 같은 84.81㎡ 31층이 13억원에 거래됐습니다.

8월 단지 전체 거래도 4건이 추가됐지만 4~5월 수준의 거래량 회복으로 보기는 어렵습니다.

 

3차는 거래량을 유지하면서 가격이 움직였지만 1차는 거래가 감소한 상태에서 가격이 올라갔다는 차이가 있습니다.

따라서 12억원 후반~13억원 거래가 추가로 반복되고 거래건수도 다시 늘어나는지를 확인해야 합니다.

 

 

금천현대와 가산 두산은 같은 6~7억원대라도 흐름이 다릅니다

독산동 금천현대는 2002년 사용승인, 996세대 단지입니다.

단지 전체 거래는 4~5월 12건, 6~7월 11건으로 유지됐습니다.

59.82㎡ 중앙값은 6억2,500만원에서 6억4,250만원으로 상승했습니다.

하지만 8월에는 6억4,400만원과 6억1,800만원 두 건이 거래됐습니다.

최근 가격이 한 방향으로 계속 올라가기보다 다시 가격차가 생기고 있습니다.

 

6억4천만원 이상 거래가 다시 반복될 때 가격대가 한 단계 올라갔다고 보는 편이 안전합니다.

반면 가산동 두산은 가격 상승은 더 강했습니다.

K-apt 기준 1998년 사용승인, 1,495세대 단지입니다.

59.84㎡ 중앙값은 4~5월 6억6,500만원에서 6~7월 7억2,800만원으로 약 9.5% 상승했습니다.

8월에도 같은 면적이 8월 3일과 6일 두 차례 모두 7억3,000만원에 거래됐습니다.

그러나 단지 전체 거래량은 22건에서 14건으로 줄었습니다.

 

7억3천만원 가격 자체는 반복됐지만 거래량이 따라오지 않았기 때문에 현재 가격이 완전히 굳었다고 판단하기는 이릅니다.

 

 

8월까지 보면 중저가 대단지 수요가 더 뚜렷해졌습니다

이번 자료에서 8월 신고분을 빼면 가장 중요한 최근 변화 하나를 놓치게 됩니다.

8월 현재 중개거래 67건 가운데 47건, 70.1%가 7억원 미만입니다.

4~5월에는 57.0%, 6~7월에는 58.5%였습니다.

8월 신고가 아직 완성되지 않았다는 한계는 있지만, 현재 들어온 계약만 보면 중저가 비중이 확실히 높습니다.

 

서울 전체에서도 7월 15억원 이하 아파트 거래 비중이 81.2%까지 높아졌고, 서울시는 대출규제 이후 중저가 실수요 거래가 다시 증가한 흐름으로 분석했습니다.

8월 31일 기준 한국부동산원 조사에서도 금천구 아파트 매매가격은 한 주 동안 0.37% 상승했습니다.

서울 전체 상승률은 0.22%였으며, 중소형·역세권·대단지 중심으로 상승 계약이 이어졌다는 것이 부동산원의 설명입니다.

금천구 실거래 데이터에서 관악산벽산타운5 같은 중저가 대단지가 가장 활발했던 것과 방향이 맞습니다.

 

 

대출 규제도 금천구의 단지별 온도차를 키웁니다

현재 수도권·규제지역의 주택구입 목적 주택담보대출 최대한도는 주택가격에 따라 차등 적용됩니다.

시가 15억원 이하는 최대 6억원, 15억원 초과~25억원 이하는 4억원, 25억원 초과는 2억원입니다.

규제지역 일반 차주는 LTV 40% 규제도 적용됩니다.

따라서 5억원대 관악산벽산타운5와 10억~13억원대 롯데캐슬은 같은 금천구라도 실수요자가 준비해야 할 자기자금 구조가 전혀 다릅니다.

 

최근 금천구에서 7억원 미만 거래 비중이 높아진 배경 중 하나로 대출규제 아래 접근 가능한 주택으로 수요가 이동한 가능성을 볼 수 있습니다.

다만 이것을 개별 단지 거래 증가의 단독 원인으로 단정할 수는 없습니다.

정부가 8월 3일 발표한 세제개편안 역시 향후 매물 출회에 영향을 줄 수 있지만 아직 입법 과정이 남아 있습니다.

서울시도 실제 영향은 8월 이후 거래에서 확인해야 한다고 밝혔습니다.

 

 

지금 검토할 곳과 추가 거래를 기다릴 곳

지금 검토 가능

• 관악산벽산타운5
  거래량 증가, 동일 면적 반복가격, 8월 거래 지속까지 모두 확인됩니다.
• 금천롯데캐슬골드파크3차
  거래량을 유지하면서 59㎡ 가격이 8월 11억원 부근까지 올라왔습니다.

 

가격을 보면서 확인

• 금천현대
  6억원대 실수요 거래는 유지되지만 8월 가격 편차가 다시 커졌습니다.

 

추격보다 추가 거래 확인

• 금천롯데캐슬골드파크1차
  가격 상승보다 거래량 감소가 더 큽니다.
• 가산 두산
  59㎡ 7억3천만원은 반복됐지만 단지 전체 거래량은 감소했습니다.

 

실수요자 체크리스트

• 관악산벽산타운5 59㎡가 4억8천만원 이상에서 추가 반복되는가
• 관악산벽산타운5 84㎡가 5억8천만원 전후를 유지하는가
• 롯데캐슬3차 59㎡가 11억원 안팎에서 추가 체결되는가
• 롯데캐슬1차는 13억원대 가격과 거래량 회복이 함께 나타나는가
• 가산 두산 59㎡의 7억3천만원대 거래가 계속 이어지는가
• 시흥동에서 관악산벽산타운5 외 다른 단지 거래도 계속 유지되는가
• 8월 신고분이 추가된 뒤 7억원 미만 거래 집중이 그대로 유지되는가
• 최근 계약의 해제 신고가 뒤늦게 추가되는가

 

금천구 아파트 시장을 지금 ‘거래가 다시 증가했다’고 표현하는 것은 맞지 않습니다.

4~5월 이후 전체 거래량은 분명 줄었습니다.

다만 8월까지 포함하면 시흥동에는 여전히 여러 단지에서 거래가 들어오고 있고, 그중 관악산벽산타운5는 거래량과 반복가격이 동시에 가장 강합니다.

 

독산동은 구 전체 거래가 감소했지만 롯데캐슬3차처럼 수요가 유지되는 상급 단지가 있습니다.

반면 롯데캐슬1차와 가산 두산은 가격 상승만 보고 따라가기보다 거래량 회복 여부를 함께 확인해야 합니다.

결국 지금 금천구에서 실수요자가 볼 기준은 하나입니다.

가격이 올랐느냐보다 그 가격에서 실제 계약이 계속 반복되고 있느냐를 먼저 봐야 합니다.

 

분석 자료는 2025년 9월 11일부터 2026년 9월 10일까지의 국토교통부 아파트 매매 실거래가입니다.

4~5월과 6~7월은 동일한 두 달 구간으로 비교했고, 8월과 9월 계약분도 제외하지 않고 최신 거래와 가격 흐름 판단에 모두 반영했습니다.

다만 8월 이후 계약은 신고기한이 남아 있어 거래건수가 계속 추가될 수 있으며, 최근 거래는 향후 계약해제 신고가 발생할 가능성도 있습니다.

계약해제 35건은 제외했고 직거래 40건은 일반 중개거래와 분리했습니다.

이번 첨부자료에는 전월세 원자료가 없기 때문에 매매·전세 동행 여부는 이번 글에서 임의로 판단하지 않았습니다.

실제 주택담보대출 가능액은 DSR, 소득, 기존 부채, LTV, 담보평가와 금융회사 심사 결과에 따라 달라집니다.