동대문구 아파트 매매, 8억대에서 10억대로 이동한 실수요

2025년 9월부터 2026년 9월까지 동대문구 아파트 실거래 전체를 분석했습니다.

장안·이문·전농·답십리에서 반복된 거래가격과 8억~10억원에서 10억~12억원대로 이동한 매수 흐름, 지금 검토할 단지와 추가 확인이 필요한 단지를 정리합니다.

 

 

 

동대문구 아파트 매매시장은 최근 거래가 계속 늘어나는 시장이라기보다, 거래가격의 중심이 한 단계 올라간 시장에 가깝습니다.

전체 자료에서 가장 많은 거래는 답십리동과 장안동에서 나왔고, 장안현대홈타운·래미안장안2차·이문동 쌍용·전농우성처럼 같은 면적에서 이전보다 높은 가격이 여러 건 반복됐습니다.

 

특히 2025년 가을에는 8억~10억원 거래 비중이 가장 컸지만 2026년 5~7월에는 10억~12억원 거래 비중이 크게 늘었습니다.

지금 검토할 곳은 거래 표본이 충분하면서 최근 가격이 여러 번 확인된 장안·이문·전농의 구축·준신축이고, 청량리·답십리의 고가 단지는 가격은 강하지만 추가 거래가 이어지는지 함께 확인하는 편이 맞습니다.

 

 

동대문구 전체 1년 거래는 어디에 몰렸나

첨부한 국토교통부 실거래가 자료는 계약일 기준 2025년 9월 6일부터 2026년 9월 5일까지 동대문구 전체 아파트 매매입니다.

원자료 3,559건 가운데 계약해제 표시 거래를 분리하면 유효거래는 3,426건입니다.

이 가운데 일반 중개거래는 3,239건, 직거래는 187건입니다.

동일 날짜·단지·면적·층·가격이 완전히 같은 명확한 중복 사례도 별도로 확인했습니다.

 

일반 중개거래는 답십리동 801건이 가장 많았고 장안동 578건, 전농동 495건, 이문동 351건, 휘경동과 용두동이 각각 340건으로 뒤를 이었습니다.

월별로는 2025년 9월 438건, 10월 503건으로 거래가 많았다가 11월 133건까지 줄었고, 2026년 들어 다시 1월 289건, 4월 355건까지 회복했습니다. 이후 5월 331건, 6월 232건, 7월 220건으로 줄었습니다.

 

8월은 104건이 확인되었습니다.

따라서 최근 거래량만 보고 시장이 급격히 꺾였다고 단정하기보다 가격대와 반복 거래가 어디에서 유지되는지를 같이 봐야 합니다.

 

 

가장 큰 변화는 거래가격 중심이 올라간 것입니다

전체 데이터를 가격대로 나누면 흐름이 더 선명합니다.

2025년 9~12월에는 8억~10억원 거래가 약 27.9%로 가장 큰 비중을 차지했습니다.

6억~8억원은 19.4%, 10억~12억원은 12.5%였습니다.

 

2026년 5~7월에는 8억~10억원 비중이 20.4%로 낮아졌고, 10억~12억원 비중은 20.3%까지 상승했습니다.

15억~20억원 거래 비중도 13.8%에서 16.5%로 높아졌습니다.

 

즉 동대문구에서는 저가 거래가 단순히 사라진 것이 아니라 기존에 8억~10억원에서 거래되던 구축·준신축의 체결가격이 10억원 이상으로 올라간 사례가 여러 생활권에서 동시에 나타난 것이 핵심입니다.

최근 외부 실거래 집계에서도 동대문구 최근 3개월 중앙값은 약 10억3,000만원으로 집계되고 있어, 전체 자료에서 확인되는 가격 중심의 이동과 방향이 맞습니다.

 

 

장안동은 10억 초반에서 12억~13억원대로 올라왔습니다

장안동에서는 장안현대홈타운과 래미안장안2차가 가장 뚜렷합니다.

 

장안현대홈타운 전용 84.87㎡는 분석기간에 48건 거래됐습니다.

2025년 9~12월 중앙가격은 약 10억원이었지만 2026년 5월 이후 중앙가격은 약 12억3,000만원으로 올라왔습니다.

최근에는 6월 11일 24층 13억원, 6월 29일 18층 12억9,500만원, 6월 30일 22층 13억원, 7월 25일 4층 12억4,000만원 등이 반복됐습니다.

 

래미안장안2차 전용 81.05㎡도 48건 거래됐습니다.

같은 기준으로 중앙가격이 약 10억6,300만원에서 12억8,000만원으로 높아졌습니다.

7월에는 13억3,000만원과 13억9,000만원, 8월에도 13억2,000만~13억2,500만원 거래가 확인됩니다.

 

장안동은 최근 서울시 신속통합기획에서도 변화가 진행 중입니다.

서울시는 2026년 6월 장안동 134-15번지 일대 재개발 신속통합기획을 공개하면서, 장안동이 청량리·전농답십리·이문휘경 생활권보다 상대적으로 변화가 늦었던 지역이라고 설명했습니다.

다만 이 정비사업이 기존 아파트 가격 상승의 직접 원인이라고 단정하기보다는 생활권 개선 기대를 높이는 배경으로 보는 것이 맞습니다.

 

 

이문동 쌍용은 59㎡가 8억원에서 10억원대로 이동했습니다

이문동에서는 쌍용아파트 전용 59.99㎡가 눈에 띕니다.

분석기간에 46건의 일반 중개거래가 확인됐고, 2025년 9~12월 중앙가격은 약 8억원이었습니다.

2026년 5월 이후 중앙가격은 약 10억원으로 올라왔습니다.

5월 10억~10억1,000만원, 7월 9억8,000만~10억2,000만원 거래가 반복됐고, 8월 8일 11층 10억4,300만원, 8월 13일 15층은 11억원에 거래됐습니다.

 

외부 실거래 정보에서도 같은 59.99㎡가 7~8월 9억8,000만~11억원에 반복 거래된 것이 확인됩니다.

쌍용은 2000년 준공, 1,368세대 규모입니다.

이문동은 이문·휘경 재정비촉진지구의 변화가 실제 입주 단계까지 이어지고 있다는 점도 배경입니다.

 

서울시는 2026년 2월 이문·휘경 재정비촉진계획 변경을 고시했고, 휘경3구역은 현재 준공인가 단계로 확인됩니다.

다만 쌍용 자체가 재개발 단지는 아니므로 정비사업 기대와 실거래 상승을 직접 연결하는 것은 피해야 합니다.

 

 

전농동은 구축과 신축 모두 가격이 올라갔습니다

전농동에서는 가격대가 두 층으로 나뉩니다.

전농우성 전용 59.78㎡는 분석기간에 33건 거래됐습니다.

2025년 하반기 중앙가격은 약 6억4,000만원이었지만 2026년 5월 이후에는 약 7억9,000만원으로 올라왔습니다.

 

7월 10일과 13일 8억5,000만원, 8월 22일에는 8층이 8억8,000만원에 거래됐습니다.

반면 래미안크레시티 전용 84.96㎡는 같은 기간 39건이 거래됐고, 중앙가격이 약 16억원에서 최근 17억3,000만원 수준으로 올라왔습니다. 8월 7일에는 18억원 거래도 확인됩니다.

 

전농동에서는 구축 59㎡와 신축급 84㎡가 모두 움직였다는 점이 중요합니다.

즉 수요가 한 가격대에만 몰렸다기보다 예산에 따라 8억원대 구축과 17억~18억원대 대단지가 동시에 선택된 시장입니다.

 

 

답십리는 거래가 가장 많지만 가격대가 이미 높습니다

답십리동은 전체 기간 일반 중개거래가 801건으로 동대문구에서 가장 많았습니다.

대표 단지인 래미안위브 전용 84㎡는 1년 동안 수십 건이 거래됐고 2025년 하반기 15억원 안팎에서 최근에는 16억7,000만~17억4,000만원 수준의 반복 거래가 확인됩니다.

최근 동대문구 거래량 상위 단지에서도 래미안위브가 상위권에 포함되고 있습니다.

 

하지만 현재 대출 환경에서는 15억원을 넘는 순간 실수요자의 자금구조가 달라집니다.

금융위원회는 수도권 주택담보대출 한도를 시가 15억원 이하 6억원, 15억원 초과 25억원 이하 4억원으로 차등 적용하고 있습니다.

따라서 답십리·청량리의 15억원 이상 단지는 가격 상승만 보는 것보다 현금 투입액 증가가 실제 거래 지속성에 어떤 영향을 주는지를 함께 확인해야 합니다.

 

 

가격만 보면 청량리가 강하지만 거래 확산과는 다릅니다

청량리역롯데캐슬 SKY-L65는 동대문구에서 가장 높은 가격대를 형성하는 대표 단지입니다.

84㎡는 최근 18억~20억원대에서 거래되고 있고 외부 집계에서도 동대문구 최고가 거래 단지로 반복적으로 확인됩니다.

 

하지만 청량리동 전체 중개거래는 이번 1년 자료에서 131건으로 답십리·장안·전농보다 훨씬 적습니다.

따라서 청량리는 가격을 끌어올리는 대표 고가 생활권으로 볼 수 있지만, 현재 동대문구 전체 실수요가 청량리로 확산됐다고 해석하기는 어렵습니다.

 

서울시 정비사업 정보에서도 청량리6구역은 사업시행인가, 8구역은 관리처분인가, 미주아파트는 조합설립인가 등 여러 사업이 실제 진행 중입니다.

 

 

직거래를 섞으면 용두동과 전농동 거래가 왜곡됩니다

이번 원자료에는 일반 매수 수요와 분리해야 할 거래도 있습니다.

용두동 LOFT129에서는 2025년 12월 22일 하루에 73건의 직거래가 신고됐습니다.

전농동 퀸즈W청량리역도 2026년 3월 23일 같은 날 20건의 직거래가 확인됩니다.

 

이 거래를 일반 중개거래와 섞으면 해당 지역 거래량이 갑자기 증가한 것처럼 보일 수 있습니다.

따라서 이번 분석에서는 이러한 대량 직거래를 통계상 착시가 가능한 특수 거래로 분리했습니다.

직거래 자체가 비정상이라는 의미는 아니지만, 일반적인 매수심리를 판단하는 지표로 바로 사용하기는 어렵습니다.

 

 

지금 검토할 곳과 조금 더 기다릴 곳

현재 데이터에서 실수요자가 바로 비교해볼 만한 곳은 장안현대홈타운·래미안장안2차·이문쌍용·전농우성입니다.

이 단지들은 공통적으로 같은 면적에서 거래가 충분히 쌓였고 최근 가격도 한 건이 아니라 여러 번 반복됐습니다.

 

반면 추가 확인이 필요한 곳은 청량리 고가 단지와 답십리 15억원 이상 대단지입니다.

가격은 강하지만 대출 한도가 줄어드는 구간이기 때문에 최근 가격에서도 거래량이 계속 유지되는지를 봐야 합니다.

 

래미안크레시티처럼 17억~18억원대 거래가 이어지는 단지도 가격 자체는 강하지만, 추가 거래가 같은 수준에서 반복되는지를 확인해야 합니다.

 

 

다음 실거래에서 세 가지를 보면 됩니다

첫째, 10억~12억원 거래 비중이 계속 유지되는지입니다.

이번 자료에서 확인된 가격 중심의 이동이 일시적인지 구조적인지 판단할 수 있습니다.

 

둘째, 장안·이문·전농에서 최근 고가가 동일 면적 기준 2~3건 이상 다시 반복되는지 확인해야 합니다.

 

셋째, 거래 단지가 다시 늘어나는지를 봐야 합니다.

현재는 가격 상승은 여러 지역에서 확인되지만 거래량 자체가 봄처럼 확대되는 국면은 아닙니다.

 

 

실수요자 체크리스트

• 같은 전용면적에서 최근 가격이 여러 건 반복됐는가
• 8억~10억원에서 10억~12억원으로 올라간 가격을 감당할 수 있는가
• 15억원 초과 단지라면 대출 한도 변화까지 계산했는가
• 특정 단지만 움직이는지 주변 단지 거래도 이어지는가
• 재개발·재건축은 실제 어느 사업 단계인지 확인했는가
• 층과 면적이 다른 거래를 단순 비교하지 않았는가
• 직거래와 대량 신고 거래를 일반 수요와 분리했는가
• 최근 8~9월 신고가 추가될 가능성을 감안했는가

자료 거래기간: 2025년 9월 7일~2026년 9월 8일

첨부 원자료 전체를 분석했으며 계약해제 거래는 일반 거래에서 분리했습니다.

직거래와 같은 날짜에 대량 신고된 특수 거래 역시 일반 매수 수요와 구분했습니다.

8월과 9월 초 거래도 분석에 포함했지만 신고기한이 남아 있어 거래건수는 이후 추가될 수 있습니다.

계약해제나 정정 역시 이후 반영될 수 있으므로 실제 매수 전 최신 실거래를 다시 확인해야 합니다.

 

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결론적으로 지금 동대문구는 거래가 폭발적으로 늘어나는 시장이 아니라, 장안·이문·전농을 중심으로 기존 8억~10억원대 아파트의 실제 체결가격이 10억원 안팎 또는 그 이상으로 올라간 시장입니다.

 

지금은 최고가 한 건을 따라가기보다 거래가 충분한 단지에서 최근 가격이 반복되고 있는지를 기준으로 판단하는 것이 더 중요합니다.