도봉구 아파트 매매, 실제 매수자는 방학·쌍문으로 움직였다

2025년 9월부터 2026년 9월까지 도봉구 아파트 실거래 전체를 분석했습니다.

창동·방학동·쌍문동·도봉동의 거래 흐름과 신동아1·삼익세라믹·도봉한신·창동주공3단지의 반복 거래가격을 비교합니다.

 

 

 

도봉구 아파트 매매 실거래를 1년 전체로 보면 가장 많은 거래가 발생한 곳은 여전히 창동입니다.

하지만 최근 매수 흐름까지 같이 보면 이야기가 달라집니다.

창동은 봄에 거래가 크게 몰린 뒤 거래건수가 빠르게 줄어든 반면, 방학동과 쌍문동은 2025년 하반기보다 2026년 들어 거래가 점차 늘었고 여러 구축 단지에서 동일 면적 반복 거래가 이어졌습니다.

 

특히 방학동 신동아아파트1, 쌍문동 삼익세라믹, 도봉동 한신은 한두 건의 신고가보다 여러 달에 걸쳐 같은 면적이 계속 거래됐다는 점이 눈에 띕니다.

반면 창동주공3단지는 거래가 가장 활발했던 대표 단지이면서 최근 가격 상승 폭도 컸지만, 최근으로 갈수록 거래건수는 줄었습니다.

 

지금 도봉구에서 실수요자가 볼 것은 단순히 어느 동이 올랐느냐가 아닙니다.

거래가 계속 이어지는 단지인지, 아니면 가격이 거래보다 먼저 움직인 단지인지를 구분해야 합니다.

 

 

도봉구 1년 거래의 절반은 창동에서 나왔습니다

첨부한 국토교통부 실거래가 자료는 계약일 기준 2025년 9월 6일부터 2026년 9월 5일까지 도봉구 전체 아파트 매매입니다.

전체 2,685건 가운데 계약해제 표시 거래를 분리하면 유효거래는 2,621건입니다.

 

이 가운데 일반 중개거래는 2,525건, 직거래는 96건입니다.

일반 중개거래만 보면 창동이 1,223건으로 전체의 48.4%를 차지했습니다.

이어 방학동 483건, 쌍문동 459건, 도봉동 360건입니다.

 

지역	중개거래	전체 비중
창동	1,223건	48.4%
방학동	483건	19.1%
쌍문동	459건	18.2%
도봉동	360건	14.3%

 

단순 거래량만 보면 창동이 압도적입니다.

하지만 월별로 보면 2026년 4월 도봉구 전체 중개거래가 378건으로 가장 많았고 이후 5월 320건, 6월 252건, 7월 264건으로 내려왔습니다. 8월은 171건이 확인됐지만 기준일이 9월 5일이라 아직 신고가 추가될 수 있습니다.

 

따라서 최근 시장을 판단할 때는 전체 거래량뿐 아니라 어느 지역이 봄 이후에도 거래를 유지했고, 같은 단지·같은 면적에서 가격이 반복됐는지를 함께 봐야 합니다.

 

 

방학동은 2026년 들어 거래 기반 자체가 커졌습니다

방학동의 월별 중개거래는 2025년 9~12월 대부분 15~22건 수준이었습니다.

2026년 들어서는 1월 31건, 2월 33건, 3월 40건으로 늘었고 4월 66건, 5월 54건, 6월 63건, 7월 66건이 거래됐습니다.

신고가 진행 중인 8월에도 이미 51건이 잡혀 있습니다.

 

즉 방학동의 핵심은 어느 두 달을 비교했더니 거래가 몇 % 늘었다는 것이 아니라, 낮았던 거래 기반이 2026년 들어 단계적으로 커진 뒤 여름까지 유지됐다는 점입니다.

그 흐름을 가장 잘 보여주는 단지가 신동아아파트1입니다.

 

 

신동아아파트1은 139건, 여러 면적에서 매수자가 반복됐습니다

방학동 신동아아파트1은 분석기간 중 일반 중개거래가 139건으로 방학동에서 가장 많았습니다.

전용 53.16㎡가 32건, 70.62㎡가 29건, 43.35㎡가 24건, 62.22㎡가 22건, 84.87㎡가 18건 거래됐습니다.

 

특정 평형 하나에만 거래가 몰린 것이 아닙니다.

전용 53.16㎡는 분석 초반 3억2,000만~3억9,500만원 수준에서 거래됐고

최근에는 3억9,000만~4억1,000만원 거래가 반복됐습니다.

다만 8월 31일 6층 3억4,000만원 거래도 있어 층과 매물 조건에 따른 가격 차이는 여전히 큽니다.

 

70.62㎡ 역시 최근 4억8,000만~5억원 안팎 거래가 반복됐고 8월 31일 9층은 4억9,700만원에 거래됐습니다.

 

84.87㎡는 8월 21일 8층 6억7,000만원, 8월 28일 12층 6억6,500만원 거래가 이어졌습니다.

 

이 단지를 주목할 이유는 신고가 한 건 때문이 아닙니다.

3억원대 소형부터 6억원대 84㎡까지 여러 예산에서 거래 표본이 충분하고, 최근까지 계약이 계속 이어지고 있기 때문입니다.

 

 

대상타운현대는 방학동에서 한 단계 높은 예산의 선택지입니다

방학동 안에서도 가격대는 하나가 아닙니다.

대상타운현대아파트는 분석기간 중 46건이 거래됐고 이 가운데 전용 84.78㎡가 24건으로 가장 많았습니다.

이 면적은 2025년 가을에는 7억6,000만~8억700만원 수준의 거래가 확인됐습니다.

이후 2026년 6~7월에는 8억5,800만~8억8,500만원이 반복됐고 8월 21일 17층이 9억1,000만원에 거래됐습니다.

 

최근 다섯 건의 가운데 가격은 약 8억6,000만원입니다.

즉 대상타운현대는 방학동의 거래 증가가 저가 구축에만 국한된 것이 아니라 8억원대 84㎡에도 실제 매수자가 있었다는 사례입니다.

다만 9억1,000만원은 아직 한 건입니다.

앞으로 9억원 안팎 거래가 다시 반복돼야 가격대가 완전히 올라섰다고 판단할 수 있습니다.

 

 

쌍문동도 거래가 여러 단지로 이어졌습니다

쌍문동 역시 2025년 하반기에는 월 16~24건 수준이었지만 2026년 3월 43건, 4월 71건, 5월 55건, 6월 57건, 7월 64건으로 거래 기반이 커졌습니다.

대표 단지는 삼익세라믹과 한양2입니다.

삼익세라믹은 분석기간 중 72건, 한양2는 66건의 일반 중개거래가 확인됐습니다.

 

삼익세라믹 전용 58.77㎡는 29건 거래됐습니다.

2025년 가을에는 3억8,500만~4억1,200만원 수준이었지만 최근 거래는 4억2,800만~4억6,000만원에 형성됐습니다.

8월 12일 11층 4억6,000만원, 8월 26일 8층 4억3,800만원, 8월 27일 15층 4억4,800만원, 9월 1일 5층 4억2,800만원처럼 가격 차이는 있지만 4억원대 거래가 반복되는 구조입니다.

 

반면 한양2는 거래는 많지만 가격 상승은 상대적으로 제한적입니다.

전용 48.96㎡ 12건의 전체 중앙가격은 약 3억5,250만원이고 최근 거래도 3억4,700만~3억7,000만원 수준입니다.

 

같은 쌍문동이라도 삼익세라믹은 거래와 가격이 함께 움직인 사례, 한양2는 거래는 많지만 가격은 비교적 안정적인 사례로 구분할 수 있습니다.

 

 

도봉동은 지역 전체보다 한신에 수요가 집중됐습니다

도봉동은 방학동이나 쌍문동처럼 여러 단지로 거래가 넓게 확산된 모습보다는 대표 대단지 집중이 강합니다.

한신은 분석기간 중 117건이 거래됐습니다.

도봉동 전체 중개거래 360건 가운데 약 3분의 1입니다.

 

더 중요한 것은 117건 가운데 114건이 전용 84.94㎡라는 점입니다.

이 면적은 2025년 9월 초중반 5억2,800만~5억7,500만원 수준에서 거래됐습니다.

최근 다섯 건 가운데 가격은 6억6,000만원입니다.

 

8월 5일 5층 6억8,200만원, 8월 6일 16층 6억6,000만원, 8월 14일 10층 6억6,000만원, 8월 25일 10층 6억4,000만원이 확인됩니다.

한두 건의 고가 거래가 아니라 동일한 84㎡에서 100건 넘는 거래 표본이 쌓였다는 점이 이 단지의 가장 큰 특징입니다.

따라서 도봉동은 ‘지역 전체 인기’보다는 도봉한신 84㎡에 매수 수요가 집중된 시장으로 보는 편이 맞습니다.

 

 

창동은 가장 많이 거래됐지만 지금은 가격과 거래를 따로 봐야 합니다

창동은 1년 전체로는 여전히 도봉구 시장의 중심입니다.

창동주공3단지 151건, 주공17단지 142건, 창동주공4단지 85건, 동아청솔 81건 등 거래량 상위 단지도 대부분 창동에 몰려 있습니다.

하지만 최근 흐름에서는 거래량보다 가격이 더 강하게 움직인 단지가 많습니다.

 

창동주공3단지 전용 58.01㎡는 분석기간 중 40건 거래됐습니다.

2025년 9~10월 초반에는 6억1,500만~6억3,000만원대 거래가 많았습니다.

이후 2026년 6월 25일 5층이 8억원, 7월 28일 11층 8억3,000만원, 8월 13일 10층은 8억4,000만원에 거래됐습니다.

 

초기 다섯 건의 중앙가격은 약 6억2,000만원, 최근 다섯 건은 8억원입니다.

가격 변화는 분명합니다.

다만 단지 거래건수는 2026년 4월 30건에서 5월 21건, 6월 8건, 7월 4건, 8월 4건으로 줄었습니다.

 

따라서 이 단지는 가격이 강한 단지라는 사실과 최근 매수 수요가 늘었다는 판단을 구분해야 합니다.

지금 창동주공3단지를 검토한다면 8억원대 거래가 추가되는지만 볼 것이 아니라, 거래건수까지 다시 늘어나는지를 함께 확인하는 것이 중요합니다.

 

 

왜 방학·쌍문으로 거래가 이어졌을까

실거래 데이터만으로 매수 이유를 하나로 단정할 수는 없습니다.

다만 데이터에서 확인되는 가격 구조는 분명합니다.

도봉구 거래의 중심인 창동에서는 주요 단지 59㎡가 7억~8억원대까지 올라온 반면, 방학동 신동아1과 쌍문동 삼익세라믹·한양2 등에서는 3억~5억원대에서 반복 거래되는 면적이 많습니다.

 

서울 안에서 예산을 낮추면서 실거주 면적을 확보하려는 수요가 이 가격대를 선택했을 가능성이 있습니다.

여기에 방학동에서는 최근 정비사업 기대도 커졌습니다.

서울시는 2026년 7월 28일 방학동 638·641 일대 신속통합기획을 확정했고, 최고 35층·약 2,800세대 규모의 정비 방향을 제시했습니다.

다만 이는 기존 아파트 거래 증가의 직접 원인으로 확인된 것은 아니므로 지역 기대감을 높일 수 있는 보조 요인으로만 보는 것이 맞습니다.

 

 

거래량 숫자를 그대로 믿으면 안 되는 사례도 있습니다

원자료에는 일반 매수 흐름과 분리해야 할 거래도 있습니다.

쌍문동 빌드아르떼APT에서는 2026년 6월 2일 같은 날 24건의 직거래가 신고됐습니다.

가격도 약 4억8,550만~4억9,350만원에 몰려 있습니다.

 

이 거래를 일반 중개거래와 섞으면 쌍문동 거래가 실제보다 크게 늘어난 것처럼 보일 수 있습니다.

이번 분석에서는 이런 대량 직거래를 일반 매수 수요에서 분리했습니다.

직거래 자체가 비정상이라는 의미는 아니지만, 지역의 보편적인 매수심리를 판단하는 자료로 바로 사용하면 통계상 착시가 발생할 수 있습니다.

 

 

지금 검토할 곳과 추가 거래를 기다릴 곳

현재 실수요자가 우선 비교할 만한 곳은 네 곳입니다.

• 방학동 신동아아파트1 : 139건, 여러 면적에서 반복 거래
• 방학동 대상타운현대 : 84㎡ 8억원대 거래 반복
• 쌍문동 삼익세라믹 : 58㎡ 4억원대 거래와 가격 상승 동시 확인
• 도봉동 한신 : 84㎡에서 114건의 강한 반복 거래

이들 단지는 공통적으로 특정 최고가 한 건보다 같은 면적의 거래 표본이 충분하다는 장점이 있습니다.

반면 창동주공3단지는 가격 상승은 선명하지만 최근 거래량 감소를 함께 봐야 합니다.

 

향후 58㎡의 8억원대 거래가 계속되면서 거래건수도 다시 증가하면 최근 가격 상승의 신뢰도가 더 높아집니다.

대상타운현대 역시 9억1,000만원 이후 9억원대 추가 거래가 필요한 단계입니다.

 

 

실수요자는 다음 거래에서 무엇을 봐야 할까

첫째, 같은 면적의 최근 거래가 최소 2~3건 이상 반복되는지 확인해야 합니다.

 

둘째, 한 단지만 거래되는지 주변 단지까지 거래가 이어지는지를 봐야 합니다.

방학동과 쌍문동에서 주변 단지 거래가 계속 늘면 일부 단지 집중이 아니라 생활권 수요 확산으로 판단할 근거가 커집니다.

 

셋째, 창동처럼 가격이 크게 오른 지역은 거래량 회복 여부를 같이 확인해야 합니다.

높은 가격 몇 건만으로 추격 매수를 결정하기는 어렵습니다.

 

넷째, 최근 8~9월 거래는 신고가 계속 추가될 수 있습니다.

현재 숫자가 적다는 이유만으로 시장이 급격히 꺾였다고 단정해서는 안 됩니다.

 

 

도봉구 아파트 매매의 핵심은 ‘싼 곳이 올랐다’가 아닙니다

이번 1년치 실거래에서 가장 중요한 변화는 단순한 가격 상승이 아닙니다.

창동이 여전히 가장 큰 시장이지만, 실제 매수는 방학동·쌍문동의 3억~5억원대 구축과 도봉한신 같은 반복 거래 대단지에서도 꾸준히 이어졌습니다.

 

반면 창동의 일부 주요 단지는 거래가 줄어드는 동안 가격이 빠르게 올라왔습니다.

따라서 지금 도봉구 아파트를 본다면 ‘어느 동이 가장 많이 올랐나’보다 내 예산에서 실제 매수자가 계속 선택하고 있는 단지가 어디인가를 먼저 보는 것이 좋습니다.

 

 

실수요자 체크리스트

• 같은 전용면적 거래가 여러 달에 걸쳐 반복됐는가
• 최근 고가가 한 건인지 여러 건인지
• 거래량 증가가 특정 단지에만 집중됐는가
• 주변 단지까지 거래가 확산되고 있는가
• 층·면적·거래조건이 다른 가격을 단순 비교하지 않았는가
• 직거래와 중개거래를 구분했는가
• 같은 날 대량 신고된 특수거래는 없는가
• 최근 신고가 추가될 가능성을 감안했는가

자료 거래기간: 2025년 9월 7일~2026년 9월 6일

전체 기간의 거래를 분석했으며 계약해제 거래, 직거래와 일반 중개거래, 동일 날짜 대량 직거래를 구분했습니다.

2026년 8월과 9월 초 거래 역시 분석에 포함했지만 신고기한이 남아 있어 거래량 자체는 이후 증가할 수 있습니다.

실거래가는 신고 이후 계약해제나 정정이 발생할 수 있으므로 실제 매수 전 최신 거래를 다시 확인해야 합니다.

또한 실제 주택담보대출 가능액은 DSR, 소득, 기존 부채, 담보평가, 금융회사 심사와 적용 규제에 따라 달라질 수 있습니다.