5️⃣ [전세시장 불안 신호] 간주임대료 과세·10년 계약제가 몰고 올 충격

2025년 현재, 전세 시장은 그 어느 때보다 불안정합니다.
 
공급 부족, 금리 부담에 더해
정부의 세제 개편과 임대차 관련 제도 변화까지 겹치면서
임차인과 임대인 모두 혼란스러운 상황이 이어지고 있습니다.
 
특히 **2026년부터 시행될 '간주임대료 과세'와 '10년 계약제'**는
전세 시스템 전반을 뒤흔들 가능성이 큽니다.
 

 
 

✅ 간주임대료 과세란?

2026년부터 고가 2주택자의 전세 보증금에 대해
실제 임대수익이 없어도 '이자소득'으로 간주해 세금을 부과하는 제도가 도입됩니다.
 
📌 예시

• 시가 9억 원 이상 주택 2채 보유
• 둘 중 1채를 전세로 놓으면
  → 전세보증금 × 기준이율로 계산한 금액에 소득세 부과

📌 결과

• 임대인은 세금 부담 증가
• 세금 회피를 위해 월세 전환 가속
• 전세 물량은 점차 감소

 
 

✅ 전세 10년 계약제, 실효성보다 충격이 크다

민주당이 추진 중인 임대차보호법 개정안의 핵심은
전세 계약 10년 보장입니다.
기존의 2+2년 계약에서 5+5 또는 10년 고정으로 전환되는 방향입니다.
 
📌 임대인 입장

• 장기 계약 시 집값 상승기 매각 어려움
• 세입자 교체 및 임대료 조정 어려움
  → 전세 공급 기피 현상 발생

 
📌 임차인 입장

• 겉보기에 유리하나
• 장기 계약 거부 → 월세 전환 확산
• 전체 전세 시장 위축 → 임대료 상승 압박

 
 

✅ 전세 시장에 미칠 파장 3가지

1. 전세 매물 감소
   • 세제·제도 부담으로 전세 공급 의욕 감소
   • 특히 고가 주택 위주로 월세 전환 가속화
2. 전세가 상승 압력 증가
   • 물량 줄면 선택지는 줄고
   • 남은 전세의 희소성 커짐 → 가격 상승
3. 임차인 부담 심화
   • 전세 자금 마련 어려움 + 월세 전환에 따른 이중 부담
   • 실수요자 주거 불안정 확대 우려

 
 

✅ 지금 필요한 대응 전략

• 임대인
  : 세금 부담 시뮬레이션 필수
  : 부분 월세, 보증부월세로 유연한 운용 필요

 

• 임차인
  : 장기 전세계약 가능 여부 미리 협의
  : 월세 전환 대비 주거비 예산 재설계 필요
  : 매매 전환 시점 검토도 고려

 
 

규제보다 강한 변화는 '제도 리스크'

전세 시장은 더 이상 과거와 같지 않습니다.
 
세금과 계약 구조 변화는 전세의 근간을 흔들고 있으며,
이제는 제도 변화에 능동적으로 대응하는 전략이 필요한 시점입니다.
 
2026년, 전세는 줄고 월세는 늘어나는 구조는 거의 확실합니다.
 
남들보다 먼저 준비한 사람만이
혼란기 속에서도 주거 안정성과 투자 수익을 동시에 확보할 수 있습니다.
 
 
 
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