3️⃣ [재건축 규제보다 중요한 것] 서울 공급절벽 현실과 투자 전략

2025년 부동산 시장에서 가장 중요한 변수 중 하나는 ‘공급’입니다.

재건축·재개발 이슈가 많지만, 단순히 규제 완화만 바라보는 것은 위험할 수 있습니다.

정책보다 더 중요한 건 실제 공급 흐름입니다.
 

 

✅ 재건축 규제 완화? 생각보다 느리다

많은 투자자들이 정권이 바뀌면 재건축 규제가 풀릴 것이라 기대합니다.
하지만 현실은 그렇게 단순하지 않습니다.
 
📌 이유는 다음과 같습니다:

• 안전진단 기준 완화는 정치 논쟁 대상
• 초과이익환수제, 분양가 상한제 등은 입법 조정 필요
• 지자체, 주민 갈등 등으로 속도 지연 가능성 매우 높음

즉, 정권이 바뀐다고 해서 당장 재건축이 풀리고
분양이 쏟아질 거란 기대는 지나친 낙관일 수 있습니다.
 
 
 

✅ 공급 부족은 이미 시작됐다

서울은 이미 입주 예정 물량이 빠르게 줄고 있습니다.
2026년부터는 공급 절벽 수준의 입주 공백이 예고되어 있죠.
 
이는 2021 ~ 2023년 사이
인허가 건수 감소, 정비사업 지연 등으로 인해 발생한 결과입니다.
지금 착공하지 않으면 35년 뒤 입주는 불가능하기 때문입니다.
 
📌 예측 흐름:

• 2025년까지는 그나마 입주 물량 존재
• 2026년 이후 입주 단지는 급감
• 전세난 + 매매가격 반등 압력 동시 도래 가능성

 
 

✅ 정책 발표보다 ‘실제 속도’가 중요하다

정부가 신도시, 정비사업 계획을 발표하더라도
실제 착공 → 분양 → 입주까지는 최소 수년이 걸립니다.
 
지금 발표되는 2·3기 신도시 입주 시점은 2030년 전후입니다.
 
결국 당장 체감할 수 있는 공급은
재건축 진행 속도와 기존 정비구역 사업 탄력에 달려 있습니다.
 
 
 

✅ 투자자는 어디를 봐야 하나?

정비사업에 들어간 지역 중 아래 조건을 갖춘 곳을 선별해야 합니다.
 
핵심 체크포인트

• 이미 조합 설립 or 사업시행인가 단계
• 지자체, 주민 간 갈등 적고 진행 속도 빠른 단지
• 학군, 교통, 기반시설 등 입지 경쟁력 확보 지역
• 주변 신축 대비 가격 메리트 있는 중대형 구축

단기 시세차익보다는
3~5년 내 입주 가능성 있는 구역을 선점하는 전략이 유효합니다.
 
 
 

정책보다 공급 현실을 보라

재건축 규제 완화는 중요하지만,
지금 시장에서 더 중요한 건 실제 입주가 가능한 단지와 속도입니다.
 
공급 공백은 분명히 가격을 움직입니다.
 
정책을 기다리기보다는,
지금 ‘움직이는 곳’에 주목하는 것이
현명한 투자자가 되는 길입니다.
 
 
 
 
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