4️⃣ [서울 아파트 2026 공급 절벽 현실화] 전세난·매매 반등, 지금 준비해야 할 것

2025년 현재, 서울 부동산 시장의 가장 큰 리스크는 ‘금리’도, ‘정책’도 아닙니다.
바로 2026년부터 시작되는 아파트 공급 절벽입니다.
 
표면적으로는 정부가 “입주 예정 물량이 충분하다”고 말하지만,
현장에서는 “체감 공급 부족이 심각하다”는 반응이 이어지고 있습니다.
 
이 글에서는 서울의 입주 물량 흐름, 정부 발표와 현실의 괴리, 향후 시장 영향까지 짚어보겠습니다.
 

 

 

✅ 2025년까진 버틴다… 문제는 2026년부터

국토교통부와 지자체 발표에 따르면
2025년까지 서울과 수도권 일부 지역은 기존 착공 물량에 기반한 입주가 이어질 예정입니다.
 
하지만 2026년 이후에는 입주 물량이 뚝 끊기는 구간이 시작됩니다.
 
이는 2021~2023년 사이 인허가가 급감했기 때문입니다.
 
📌 주요 원인

• 분양가 상한제, 재건축 규제 강화
• 인허가 절차 지연 및 PF(프로젝트파이낸싱) 위축
• 정비사업 지연 및 민간 공급 심리 위축

결국 지금의 공급 부족은 예고된 미래에 불과합니다.
 
 
 

✅ 정부 발표 vs 체감 현실, 왜 다를까?

정부는 통계상으로 “입주 예정 물량이 충분하다”고 발표하지만,
이 수치엔 미착공 단지, 분양 일정 미정 프로젝트까지 포함돼 있습니다.
 
즉, 수치상 공급은 있어도
실제 공사에 들어가고 입주까지 이어지는 단지는 제한적이라는 겁니다.
 
민간 데이터(부동산R114, 직방, KB부동산 등)에서는
2026년 서울 입주물량이 절반 수준으로 줄어들 것이라는 예측도 나옵니다.
 
 
 

✅ 공급 절벽이 몰고 올 3가지 파장

1. 전세난 재점화
   • 신축 아파트 부족 → 전세 물량 감소 → 가격 상승
   • 전세 수요는 그대로인데 공급은 줄어드는 구조
2. 매매가 반등 압력
   • 희소성 있는 신축, 입지 좋은 단지 중심으로 가격 반등
   • 공급 부족이 장기화되면 투자 수요 재유입
3. 시장 양극화 심화
   • 신규 공급 희소 지역 vs 미분양 다수 지역의 격차 확대

 
 

✅ 지금 준비해야 할 투자 전략

1. 2025년 입주 예정 단지 선점
   • 생활 인프라 + 학군 + 교통 좋은 곳 위주
2. 2026~2028년 입주 공백 고려한 전세/월세 대비
   • 거주 안정 필요 시 장기 전세계약도 전략
3. 입지 좋은 준신축, 정비사업 진척 단지 매입 고려
   • 공급절벽기에 가장 가격 방어력이 높은 자산

 
 

지금 준비하지 않으면 늦는다

2026년 서울 아파트 공급 절벽은 단순한 예측이 아니라
이미 진행되고 있는 사실입니다.
 
정부 발표와 달리,
체감 공급 부족은 분명히 전세 시장과 매매 시장 모두에 영향을 줄 것입니다.
지금은 '떨어질까 불안해하며 기다릴 때'가 아니라,
입주 흐름과 수급 구간을 고려해 선제적으로 전략을 짜야 할 시점입니다.
 
 
 
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