외국인 토지거래허가구역 연장, 수도권 주택 계약 순서

외국인 토지거래허가구역이 2027년 8월 25일까지 연장됩니다. 수도권 대상 지역과 면적, 공동명의, 계약금 지급 순서, 2년 실거주 조건을 정리했습니다.

 

 

 

외국인이 서울과 수도권 주요 지역에서 주택을 매수하려면 2026년 8월 26일 이후에도 관할 시·군·구청의 토지거래허가를 받아야 합니다.

지정 기간이 2027년 8월 25일까지 1년 연장됐기 때문입니다.

 

중요한 점은 8월 25일과 26일 사이에 규제가 비는 기간이 없다는 것입니다.

기존 지정은 2026년 8월 25일까지 유효하고 연장 지정은 다음 날부터 시작됩니다.

따라서 잔금일을 늦추거나 8월 25일에 계약서를 작성한다고 허가를 피할 수 있는 구조가 아닙니다.

외국인 매수자는 집부터 고를 것이 아니라 해당 주소의 지정 여부와 토지 면적을 확인하고, 실거주 계획과 자금 증빙을 준비한 다음 허가를 받아야 합니다.

 

 

2027년 8월 25일까지 1년 더 적용됩니다

국토교통부가 2026년 8월 20일 발표한 내용에 따르면 수도권 외국인 토지거래허가구역은 2026년 8월 26일부터 2027년 8월 25일까지 연장됩니다.

지역 범위와 대상 주택, 면적 기준은 기존 지정과 같습니다.

다만 인천은 2026년 7월 행정구역 개편을 반영해 자치구 명칭이 조정됐습니다.

 

연장된 대상 지역은 다음과 같습니다.

지역외국인 토지거래허가구역

 

지역	외국인 토지거래허가구역
서울	25개 자치구 전 지역
경기	23개 시·군
인천	미추홀·연수·남동·부평·계양·서해·검단·영종·제물포구 중 지정 범위

경기도에서는 양주·이천·의정부·동두천·양평·여주·가평·연천이 제외됩니다.

이를 제외한 23개 시·군이 지정 대상입니다.

다만 같은 시·군 안에서도 지목이나 용도지역, 행정구역 경계에 따라 판단 과정이 필요할 수 있습니다.

매수하려는 주소를 기준으로 토지이용계획확인서를 열람하고, 최종적으로 부동산 소재지 관할 시·군·구청 토지관리 담당 부서에 확인하는 것이 안전합니다.

 

국토교통부는 지정 기간인 2025년 9월부터 2026년 6월까지 수도권 외국인 주택 거래가 4,397건으로 전년 같은 기간의 6,024건보다 27% 감소했다고 밝혔습니다.

제도가 단기간에 종료되기보다 관리 수단으로 계속 활용될 가능성을 보여주는 배경입니다.

다만 이번에 공식적으로 확정된 기간은 2027년 8월 25일까지입니다.

 

 

영주권이 있어도 외국 국적이면 대상입니다

허가 대상은 지정 지역에서 외국인 등이 매수자로 참여하는 주택 거래입니다.

여기서 외국인 등은 대한민국 국적이 없는 개인, 외국 법인과 외국 정부 등을 말합니다.

 

국내에서 오랫동안 거주했거나 영주자격인 F-5 비자를 보유한 사람도 대한민국 국적을 취득하지 않았다면 외국인에 해당합니다.

체류기간이나 비자 종류만으로 토지거래허가 대상에서 제외되는 것은 아닙니다.

 

반대로 외국에서 생활하는 재외국민이라도 대한민국 국적을 유지하고 있다면 ‘대한민국 국적이 없는 개인’과는 구분됩니다.

다만 복수국적, 국적 회복 또는 국적 선택 절차가 진행 중이라면 계약서에 표시할 국적과 신분증을 기준으로 관할 구청에 먼저 확인해야 합니다.

 

 

한국인 배우자와 공동명의로 사는 경우

한국인과 외국인이 공동매수인으로 계약하고 외국인 배우자도 지분을 취득한다면 외국인이 매수자에 포함되므로 허가 대상으로 판단해야 합니다.

외국인 배우자가 실제 매수자금 일부를 부담하고 지분도 취득하기로 했는데 계약서에는 한국인 배우자만 단독 매수인으로 표시하는 방식은 피해야 합니다.

2026년 국토교통부 이상거래 조사에서도 외국인의 실거주 의무를 회피하기 위해 부부 공동명의 사실을 신고하지 않은 의심 사례가 확인됐습니다.

 

반대로 한국인 배우자가 자신의 자금으로 단독 취득하고 외국인 배우자는 소유권을 취득하지 않는다면 외국인이 매수자로 참여하는 거래와는 구분됩니다.

다만 자금의 실제 부담자와 등기명의자가 다르면 편법 증여나 명의신탁 문제가 생길 수 있으므로 자금 흐름까지 일치시켜야 합니다.

 

 

아파트 전용면적이 아니라 토지 면적을 봅니다

허가 대상 주택은 다음 다섯 종류입니다.

• 단독주택
• 다가구주택
• 다세대주택
• 연립주택
• 아파트

면적 기준은 주거지역의 경우 6㎡ 초과, 상업지역은 15㎡ 초과입니다.

여기에서 말하는 면적은 아파트 전용면적이나 공급면적이 아니라 거래 대상이 되는 토지 면적입니다.

아파트와 연립·다세대주택은 등기사항증명서에 기재된 대지권 비율을 확인해야 합니다.

예를 들어 아파트 전용면적이 59㎡라고 해서 허가 기준도 59㎡로 판단하는 것이 아닙니다.

 

가상 사례를 들어보겠습니다.

• 용도지역: 제3종일반주거지역
• 공동주택 전용면적: 59㎡
• 해당 세대의 대지권 면적: 18㎡
• 매수인: 외국 국적 개인

주거지역 기준은 토지 면적 6㎡ 초과이므로 대지권 면적이 18㎡인 이 거래는 면적 기준을 넘습니다.

서울이나 지정된 경기·인천 지역이라면 허가 대상에 해당할 가능성이 높습니다.

대지권 18㎡ > 주거지역 기준 6㎡

반대로 등기부상 대지권이 6㎡ 이하라면 면적 기준에서 제외될 가능성이 있지만, 건축물대장 면적만 보고 결론을 내리면 안 됩니다. 등기사항증명서와 토지이용계획확인서를 관할 구청에 제시해 확인하시기 바랍니다.

 

 

8월 25일에 계약해도 허가를 피할 수 없습니다

이번 연장은 기존 지정이 끝난 뒤 새로 규제를 시작하는 방식이 아닙니다.

계약 예정일	적용되는 지정
2026년 8월 25일	기존 허가구역 지정 적용
2026년 8월 26일	연장된 허가구역 지정 적용
2026년 8월 27일 이후	연장 지정 적용
2027년 8월 25일	현재 발표된 연장 기간의 마지막 날

기존 지정은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지이고, 연장 기간은 2026년 8월 26일부터 시작됩니다.

하루의 공백도 없습니다.

따라서 “8월 26일부터 연장되니 8월 25일에 계약금을 보내면 허가를 받지 않아도 된다”는 판단은 맞지 않습니다.

8월 25일에도 기존 지정의 효력이 유지됩니다.

 

토지거래허가구역에서 허가 없이 체결한 계약은 효력이 발생하지 않습니다.

계약금을 먼저 지급하면 허가가 나오지 않았을 때 반환 범위와 중개보수, 위약금 등을 둘러싼 분쟁으로 이어질 수 있습니다.

허가 전 계약이 모두 곧바로 최종 무효로 확정되는 것은 아니고, 법원 판례상 허가를 받을 때까지 ‘유동적 무효’ 상태가 될 수 있습니다.

하지만 매수자가 이를 믿고 계약금부터 지급하는 방식은 안전하지 않습니다.

허가 전 지급금 처리와 불허가 시 반환 조건을 별도로 설계해야 하므로 일반 매매보다 법률관계가 복잡해집니다.

 

 

외국인 주택 매수는 이 순서로 진행해야 합니다

1. 주소와 토지 면적을 먼저 확인합니다

매물 주소를 정한 뒤 다음 자료를 준비합니다.

• 토지이용계획확인서
• 토지·건물 등기사항증명서
• 건축물대장
• 공동주택이라면 대지권 면적
• 매수인 국적과 공동매수인 여부

토지이용계획확인서에서 용도지역이 주거지역인지 상업지역인지 확인해야 6㎡ 또는 15㎡ 기준을 적용할 수 있습니다.

 

2. 매도인과 매매 조건을 합의합니다

허가신청서에는 거래금액과 대상 토지, 이용목적 등의 계약 내용이 들어갑니다.

따라서 매수인 혼자 신청하는 것이 아니라 매도인과 매수인이 거래 조건에 합의한 뒤 공동으로 신청하는 구조입니다.

다만 허가 전에 효력이 완성된 본계약을 체결하거나 계약금을 먼저 지급하지 않도록 주의해야 합니다.

가계약금을 요구받았다면 반환 조건과 허가 불발 시 처리 방법을 서면으로 정하고, 관할 구청과 법률전문가에게 계약 문구를 확인받는 것이 좋습니다.

 

3. 매도인과 공동으로 허가를 신청합니다

서울 자치구의 민원 안내를 기준으로 토지거래계약 허가의 처리기간은 평일 기준 15일입니다.

보완서류 요청이나 현장 확인이 있으면 실제 일정은 더 길어질 수 있으므로 계약서상의 잔금일을 촉박하게 잡지 않아야 합니다.

일반적으로 확인할 서류는 다음과 같습니다.

• 토지거래계약허가신청서
• 토지이용계획서
• 토지취득자금 조달계획서
• 외국인등록증 또는 외국국적동포 국내거소신고증 등 신분서류
• 함께 거주할 세대원의 관계를 확인할 서류
• 대리 신청 시 위임장과 당사자 신분증 사본
• 기존 임차인이 있다면 임대차계약서

자치구마다 요구하는 보완서류가 다를 수 있습니다.

매수인의 체류자격, 국내 주소, 183일 이상 국내 거소 여부와 해외자금 조달 내역도 거래신고 과정에서 확인 대상이 됩니다.

 

4. 허가서를 받은 다음 계약과 잔금 일정을 확정합니다

허가를 받았다면 허가 내용과 실제 계약의 거래금액, 매수인, 지분, 이용목적이 일치하는지 확인합니다.

금액이나 공동매수인 지분 등 중요한 조건이 바뀌면 변경허가가 필요한지 관할 구청에 물어야 합니다.

이후 매매계약 신고, 대출 실행, 잔금 지급과 소유권이전등기 일정을 진행합니다.

외국인은 국내 은행대출뿐 아니라 해외예금, 해외대출, 가족 송금 등 자금별 증빙을 미리 준비해 두는 편이 좋습니다.

 

허가 후 4개월 내 입주하고 2년간 거주해야 합니다

국토교통부가 밝힌 외국인 주택거래 허가 조건은 다음과 같습니다.

• 허가일부터 4개월 이내 입주
• 주택 취득일부터 2년간 실거주

매수 후 바로 임대하거나 위탁관리인을 두고 장기간 해외에 체류하려는 목적이라면 허가받기 어렵습니다.

현재 세입자가 거주 중이라면 임대차 만료일이 4개월 내 입주 조건과 충돌하지 않는지 계약 전에 확인해야 합니다.

예를 들어 2026년 9월 10일 허가를 받았는데 기존 세입자의 계약 만료일이 2027년 3월이라면 4개월 내 입주가 어려울 수 있습니다.

이런 주택은 “매수 후 세입자가 나가면 들어가겠다”는 계획만으로 계약하지 말고, 관할 구청에서 입주 가능 시점과 허가 가능성을 먼저 확인해야 합니다.

 

실거주 의무 위반이 확인되면 시·군·구청장은 이행명령을 내릴 수 있습니다.

명령을 이행하지 않으면 토지 취득가액의 10% 이내에서 이행강제금이 반복 부과될 수 있고, 허가 취소도 검토될 수 있습니다.

허가 또는 변경허가 없이 계약하거나 부정한 방법으로 허가를 받은 경우에는 2년 이하의 징역 또는 계약 당시 개별공시지가를 기준으로 한 토지가격의 30% 이하 벌금 대상이 될 수 있습니다.

 

 

계약 전 마지막으로 확인할 체크리스트

다음 항목 중 하나라도 확인되지 않았다면 계약금 지급을 미루는 편이 안전합니다.

• 매수인이 대한민국 국적을 보유하고 있는지
• 외국인 배우자가 공동매수인이나 실질적인 자금 부담자인지
• 매물 주소가 서울 또는 지정된 경기·인천 지역인지
• 토지이용계획확인서상 용도지역이 무엇인지
• 아파트 등기부상 대지권 면적이 몇 ㎡인지
• 허가일부터 4개월 내 실제 입주할 수 있는지
• 취득일부터 2년간 거주할 수 있는지
• 현재 세입자의 계약 만료일이 입주 조건과 충돌하지 않는지
• 해외예금·해외차입금·가족 송금을 증빙할 수 있는지
• 불허가 시 가계약금과 계약금을 반환한다는 조항이 있는지
• 허가 처리기간을 고려해 잔금일을 잡았는지

2026년 8월 26일 변경의 핵심은 새로운 지역을 대폭 추가하는 것이 아니라 기존 수도권 외국인 토지거래허가구역을 2027년 8월 25일까지 끊김 없이 유지하는 것입니다.

따라서 8월 25일에 서둘러 계약한다고 규제를 피할 수 없습니다.

외국인 매수자는 계약일보다 먼저 국적, 주소, 토지 면적, 공동명의 여부와 실거주 가능성을 확인해야 합니다.

가장 안전한 행동 순서는 관할 구청에 허가 대상 여부를 확인하고, 매도인과 공동으로 허가를 신청한 다음 허가 내용에 맞춰 계약금과 잔금 일정을 확정하는 것입니다.