든든전세주택 분양전환형·비분양전환형, 6년 후 매입 차이

든든전세주택 분양전환형과 비분양전환형의 신청자격·거주기간·6년 후 매입 여부와 감정평가액 기준 분양가격을 비교했습니다.

 

 

LH 든든전세주택은 무주택자가 시중 시세보다 낮은 보증금으로 최대 8년간 거주할 수 있는 매입임대주택입니다.

하지만 공고명에 ‘분양전환형’이 붙었는지에 따라 6년 후 선택지가 달라집니다.

비분양전환형은 임대 거주만 가능하고, 분양전환형은 일정한 자격을 갖추면 6년 후 해당 주택을 매입할 수 있습니다.

 

다만 분양전환형에 입주했다고 해서 집이 자동으로 소유권 이전되는 것은 아닙니다.

입주 당시의 분양전환 소득·자산 기준과 무주택·계속 거주 요건을 충족해야 하며, 6년 뒤 산정되는 매입가격도 감당할 수 있어야 합니다.

2026년 8월에는 두 유형의 공고가 실제로 함께 나왔습니다.

8월 20일 광주 남구 힐스테이트월산 22호는 분양전환형, 8월 21일 경기북부 고양·구리·김포·양주·파주·하남 134호는 비분양전환형입니다. 공고 제목에서 유형부터 확인해야 하는 이유입니다.

 

 

든든전세주택은 어떤 집인가요?

든든전세주택은 LH가 도심의 신축 또는 생활 여건이 양호한 주택을 직접 매입한 뒤 무주택 가구에 전세 방식으로 공급하는 공공임대주택입니다.

LH가 안내하는 일반 조건은 다음과 같습니다.

• 입주 대상 : 모집권역에 거주하는 무주택세대구성원
• 소득·자산 제한 : 임차인 신청 단계에서는 원칙적으로 없음
• 임대보증금 : 시중 전세시세의 80~90% 수준
• 월 임대료 : 원칙적으로 없음
• 최초 계약기간 : 2년
• 재계약 : 무주택 등 자격 유지 시 3회
• 최장 거주기간 : 8년
• 공급 시기 : 연 2~3회

2026년 8월 20일 광주 분양전환형 공고와 8월 21일 경기북부 비분양전환형 공고는 모두 시세의 90% 이하 수준으로 공급하는 조건입니다. 정확한 보증금은 같은 단지라도 면적과 층, 개별 호수에 따라 달라지므로 공급주택 목록에서 확인해야 합니다.

일반적인 국민임대나 행복주택과 달리 임차 신청 단계에서 소득과 총자산 때문에 바로 제외되지 않는다는 것이 장점입니다.

그러나 ‘분양전환형’의 향후 매입 자격에는 별도의 소득·자산 기준이 적용될 수 있습니다.

 

 

분양전환형과 비분양전환형 차이

두 유형의 임대조건은 비슷하지만 6년 후 해당 주택을 살 수 있는지가 가장 큰 차이입니다.

구분	분양전환형	비분양전환형
신청 대상	모집권역 무주택세대구성원	모집권역 무주택세대구성원
임대보증금	시세의 90% 이하 수준	시세의 90% 이하 수준
최초 임대기간	2년	2년
최장 거주기간	최대 8년	최대 8년
6년 후 매입 가능성	자격 충족 시 선택 가능	분양전환하지 않음
청약통장	분양전환에 사용하지 않음	사용하지 않음
주요 확인사항	미래 매입자격과 분양가격	거주기간과 퇴거 후 주거계획

현재 집을 살 계획이 없고 전세보증금 안전성과 장기 거주가 우선이라면 비분양전환형도 충분한 선택지가 될 수 있습니다.

반대로 6년 뒤 같은 집을 매입할 가능성을 열어두고 싶다면 분양전환형을 검토할 수 있습니다.

다만 분양전환 가격이 최초 임대보증금이나 LH 매입가격으로 고정되는 상품은 아닙니다.

 

 

분양전환형에 당첨되면 자동으로 내 집이 될까요?

자동으로 소유권이 넘어오는 것은 아닙니다.

국토교통부와 LH가 안내한 기본 구조에 따르면 다음 조건을 충족한 입주자가 분양전환 여부를 선택할 수 있습니다.

1. 입주자 모집 당시 분양전환 소득·자산 기준을 충족해야 합니다.
2. 분양전환 시점까지 해당 임대주택에 계속 거주해야 합니다.
3. 분양전환 시점에도 무주택세대구성원 요건을 유지해야 합니다.
4. LH가 산정한 분양전환가격을 마련할 수 있어야 합니다.
5. 최종 분양전환 안내에 따라 매입 의사를 표시하고 계약해야 합니다.

임차인으로 들어가는 조건과 6년 후 집을 사는 조건을 구분해야 합니다.

소득과 자산이 많아도 임차 신청은 가능할 수 있지만, 모집공고 당시 분양전환 기준을 초과했다면 나중에 매입 선택권이 제한될 수 있습니다.

 

2024년 최초 도입 당시 정부가 제시한 기준은 도시근로자 월평균 소득 130%, 맞벌이 200%와 총자산 3억6200만원 이하였습니다. 이 금액은 매년 바뀔 수 있으므로 2026년 신청자는 과거 수치를 그대로 적용하면 안 됩니다.

반드시 신청하려는 공고문에 표시된 2026년도 분양전환 소득·자산 기준을 확인해야 합니다.

 

분양전환을 원하지 않거나 매입자격을 충족하지 못한 경우에도 무주택 등 재계약 요건을 유지하면 전세형은 최대 8년까지 임대로 거주할 수 있는 구조입니다.

 

 

6년은 내 계약일부터 계산할까요?

공고문에서 놓치기 쉬운 표현이 있습니다.

분양전환형 주택의 매각 가능 시점은 원칙적으로 ‘입주자의 계약일’이 아니라 ‘해당 주택의 최초 임대개시일부터 6년이 지난 시점’을 기준으로 안내됩니다.

새 주택의 최초 입주자로 계약한다면 두 날짜의 차이가 크지 않을 수 있습니다.

그러나 기존 임차인이 거주했던 주택에 예비입주자로 뒤늦게 입주한다면 자신이 실제로 거주하는 기간은 6년보다 짧을 가능성이 있습니다.

 

예를 들어 주택의 최초 임대개시일이 2026년 1월이고 새로운 임차인이 2028년 1월에 입주했다면, 6년 기준 시점은 원칙적으로 2032년 1월입니다.

새 임차인의 실제 거주기간은 약 4년일 수 있습니다.

따라서 분양전환형 공고를 볼 때는 다음 날짜를 함께 확인해야 합니다.

• 해당 호수의 최초 임대개시일
• 본인의 예상 입주일
• 분양전환 검토 예정 시점
• 분양전환을 선택하지 않았을 때 추가 거주 가능기간

현재 모집공고에서 개별 호수의 최초 임대개시일이 명확하지 않다면 LH 지역본부에 별도로 확인해야 합니다.

 

 

6년 후 분양가격은 어떻게 정해질까요?

정부가 발표한 분양전환형 매입임대주택의 기본 가격 산식은 다음과 같습니다.

분양전환가격 = (입주 시 감정평가액+분양전환 시 감정평가액) ÷ 2

다만 이렇게 계산한 금액이 6년 후 감정평가액보다 높으면 6년 후 감정평가액을 상한으로 사용합니다.

 

 

집값이 오른 경우

입주 시 감정평가액이 4억원이고 6년 후 감정평가액이 5억원이라고 가정하겠습니다.

(4억원 + 5억원) ÷ 2 = 4억5000만원

산술평균 금액인 4억5000만원이 6년 후 감정평가액 5억원보다 낮으므로 기본 구조상 분양전환가격은 4억5000만원이 됩니다.

구분	금액
입주 시 감정평가액	4억원
6년 후 감정평가액	5억원
두 감정가의 평균	4억5000만원
단순 계산한 분양전환가격	4억5000만원

집값이 1억원 올랐더라도 상승분 전체를 부담하는 것이 아니라 두 감정평가액의 평균을 사용하는 구조입니다.

 

 

집값이 내린 경우

입주 시 감정평가액이 6억원이고 6년 후 감정평가액이 5억원이라고 가정하면 평균은 5억5000만원입니다.

(6억원 + 5억원) ÷ 2 = 5억5000만원

 

하지만 6년 후 감정평가액 5억원이 상한이므로 분양전환가격은 5억원을 넘지 않는 구조입니다.

이 계산은 제도의 원리를 설명하기 위한 예시입니다.

실제 분양가격은 분양전환 시점의 감정평가 절차와 최종 공고에 따라 결정됩니다.

취득세와 등기비용, 주택담보대출 가능액도 별도로 계산해야 합니다.

 

 

전세보증금을 냈으니 매입대금에서 전액 빠질까요?

임대보증금과 분양전환가격은 서로 다른 금액입니다.

분양전환 계약을 체결하면 LH가 반환해야 하는 임대보증금과 매수인이 지급해야 하는 분양대금을 정산할 수 있지만, 보증금만으로 분양대금이 모두 충당되는 것은 아닙니다.

 

다음과 같이 가정해 보겠습니다.

• 임대보증금 : 3억6000만원
• 6년 후 분양전환가격 : 4억5000만원
• 단순 차액 : 9000만원

4억5000만원 - 3억6000만원 = 9000만원

 

표면상 추가 자금은 9000만원으로 보이지만 실제로는 취득세, 등기비용과 잔금대출 조건까지 필요합니다.

또한 임대보증금에 전세대출이 포함돼 있다면 대출 상환과 주택담보대출 전환 가능 여부를 은행과 확인해야 합니다.

분양전환형을 선택할 때는 현재 보증금만 마련할 것이 아니라 다음 세 가지 금액을 따로 준비해야 합니다.

• 입주할 때 필요한 임대보증금
• 6년 후 예상 분양전환가격과 보증금의 차액
• 취득세·등기비용 및 대출 부족분

 

어떤 유형을 선택하는 것이 맞을까요?

신청자의 상황	더 적합한 방향	이유
전세사기 위험을 줄이며 장기 거주하고 싶음	비분양전환형	LH가 임대인이며 매입자금 계획이 필요하지 않음
6년 뒤 해당 주택을 살 가능성을 열어두고 싶음	분양전환형	자격 충족 시 분양전환 선택 가능
소득·자산이 분양전환 기준을 넘을 가능성이 큼	비분양전환형 또는 임대 목적 신청	분양전환형에 입주해도 매입자격이 제한될 수 있음
직장 이동이나 지역 변경 가능성이 큼	비분양전환형	특정 주택을 매입한다는 전제가 약함
해당 단지와 지역에서 장기 거주할 계획	분양전환형 검토	임대 거주 후 매입 판단 가능
6년 뒤 매입자금 조달이 어려움	임대조건 중심으로 판단	매입 선택권이 있어도 자금이 없으면 실행하기 어려움

 

분양전환형이 항상 더 유리한 것은 아닙니다.

6년 동안 해당 주택과 지역에 거주할 가능성이 낮다면 사용하지 않을 매입 선택권보다 현재 보증금, 통근시간과 주택 상태가 더 중요합니다.

반대로 계속 거주할 가능성이 높고 미래 매입자금도 준비할 수 있다면 분양전환형은 일반 청약통장을 사용하지 않고 거주 중인 집을 매입할 기회를 확보한다는 의미가 있습니다.

 

 

2026년 8월 공고에서 확인할 대상

2026년 8월 23일까지 LH청약플러스에서 확인되는 주요 공고는 다음과 같습니다.

 

유형	주도 공급 대상	공급호수	공고일	접수 마감
분양전환형	광주 남구 힐스테이트월산	22호	8월 20일	9월 2일
비분양전환형	고양·구리·김포·양주·파주·하남	134호	8월 21일	9월 3일

경기북부 비분양전환형은 하남 신장동 물량 비중이 크고, 고양·파주·김포 등에도 주택이 나뉘어 있습니다.

광주 분양전환형은 힐스테이트월산 전용 80㎡ 초과 주택으로 구성됐습니다.

공고가 수정될 수 있으므로 신청일에는 저장해 둔 과거 파일이 아니라 LH청약플러스의 최종 정정공고와 공급주택 목록을 다시 확인해야 합니다.

 

 

신청 전 확인할 순서

1. 공고 제목에서 분양전환형과 비분양전환형을 구분합니다.
2. 공고일 현재 세대원 전원이 무주택인지 확인합니다.
3. 주민등록상 주소가 해당 모집권역에 포함되는지 봅니다.
4. 공급주택 목록에서 정확한 호수·면적·층·보증금을 확인합니다.
5. 등기부상 주택 유형과 실제 사용승인일, 주차조건을 살펴봅니다.
6. 분양전환형이라면 최초 임대개시일을 LH에 확인합니다.
7. 모집 당시 분양전환 소득·자산 기준을 충족하는지 확인합니다.
8. 입주 시 감정평가액과 6년 후 예상가격으로 분양가격 범위를 계산합니다.
9. 임대보증금 반환액을 제외한 추가 매입자금과 취득비용을 계산합니다.
10. 전세대출을 이용한다면 향후 주담대 전환 가능 여부를 은행에 문의합니다.
11. 신청 직전 정정공고가 올라왔는지 다시 확인합니다.

 

든든전세주택은 임대인이 LH라는 점과 소득·자산 제한 없이 임차 신청이 가능하다는 점에서 전세 거주 대안이 될 수 있습니다.

다만 분양전환형은 ‘6년만 살면 저렴하게 자동 분양되는 집’이 아닙니다.

장기 거주만 필요하다면 비분양전환형의 보증금과 입지를 먼저 비교해야 합니다.

내 집 마련까지 생각한다면 분양전환형의 소득·자산 기준, 최초 임대개시일, 예상 분양가격과 자금조달 가능성을 함께 확인한 뒤 신청하시기 바랍니다.