덕은지구 아파트 34평 13억원, 향동보다 왜 비쌀까

덕은지구 34평은 11억~13억원, 향동은 8억~9억원대에 거래됐습니다.

최근 실거래와 현재 매물가격으로 가격 차이의 이유를 분석했습니다.

 

 

덕은지구 전용 84㎡ 아파트는 최근 11억~13억원대, 향동은 8억~9억원대에 거래됐습니다.

같은 고양시 덕양구이고 상암과 가까운 신축 생활권이지만 34평 가격은 최대 4억~5억원 가까이 차이 납니다.

덕은이 비싼 이유는 서울과 가까운 위치와 신축 단지 상품성입니다.

그러나 현재 철도 접근성까지 포함하면 모든 사람에게 덕은이 더 좋은 선택은 아닙니다.

 

 

향동 34평은 8억~9억원대입니다

 

 

계약일	단지	전용면적	층	거래금액
9월 15일	DMC리슈빌더포레스트	84.99㎡	2층	8억2,000만원
9월 16일	DMC호반베르디움더포레4단지	84.90㎡	14층	9억8,000만원
9월 7일	DMC호반베르디움더포레3단지	84.90㎡	12층	9억4,000만원
9월 2일	DMC호반베르디움더포레3단지	84.90㎡	10층	9억3,000만원
9월 9일	DMC호반베르디움더포레2단지	84.93㎡	13층	8억7,000만원

향동 34평이라고 모두 같은 가격은 아닙니다.

DMC리슈빌더포레스트 2층은 8억2,000만원이었지만, 호반베르디움더포레4단지 14층은 9억8,000만원에 거래됐습니다.

단지와 층에 따라 1억6,000만원 차이가 납니다.

DMC리슈빌더포레스트의 9월 말 매물 최저가는 8억7,000만원으로 확인됩니다.

최근 2층 실거래보다 5,000만원 높지만 층 조건이 다릅니다.

따라서 향동의 현실적인 34평 매수 예산은 단순히 8억원으로 잡기보다 8억원 후반에서 9억원대로 보는 것이 안전합니다.

 

 

덕은지구 34평은 11억~13억원대입니다

 

계약일	단지	전용면적	층	거래금액
9월 23일	DMC디에트르한강	84.97㎡	24층	12억5,000만원
9월 20일	DMC자이더리버	85.00㎡	11층	13억1,500만원
9월 19일	DMC디에트르한강	84.97㎡	19층	12억8,000만원
9월 12일	DMC한강숲중흥S클래스	84.96㎡	10층	11억4,500만원
9월 11일	DMC한강호반써밋	84.98㎡	18층	11억2,000만원

덕은에서도 단지별 가격 차이가 큽니다.

DMC한강호반써밋은 11억2,000만원, DMC자이더리버는 13억1,500만원으로 약 2억원 차이가 납니다.

DMC자이더리버의 KB시세 일반가는 12억7,000만원, 상위 평균가는 13억2,000만원입니다.

 

현재 매물 평균가는 약 14억3,756만원으로 최근 실거래보다 1억원 이상 높습니다.

호가가 14억원대로 올라와 있지만 다음 거래가 같은 가격에 성사될지는 확인되지 않았습니다.

실수요자는 최근 13억1,500만원 거래와 현재 매물의 동·층·향을 직접 비교해야 합니다.

 

 

9억1,000만원 거래를 덕은 시세로 보면 안 됩니다

10월 1일 DMC자이더포레리버뷰 전용 84㎡가 9억1,000만원에 거래됐습니다.

하지만 이 거래는 중개거래가 아닌 직거래입니다.

같은 단지는 9월 19일 중개거래로 11억4,000만원에 계약됐습니다.

 

직거래와 중개거래의 차이는 2억3,000만원입니다.

가족 간 거래인지, 별도의 사정이 있었는지는 자료만으로 확인할 수 없습니다.

따라서 9억1,000만원을 덕은지구의 일반 매수 가능 가격이나 급락 근거로 사용하는 것은 맞지 않습니다.

 

 

덕은은 왜 향동보다 비쌀까

1. 서울과의 물리적 거리가 가깝습니다

덕은은 가양대교, 강변북로, 자유로를 이용하기 좋은 위치입니다.

상암DMC와 마곡 방향으로 차량 이동이 많은 가구가 관심을 가질 조건입니다.

향동도 상암과 가깝지만 덕은과는 진입 도로와 출퇴근 동선이 다릅니다. 직선거리보다 평일 출근시간의 실제 이동시간을 확인해야 합니다.

 

2. 단지 연식과 상품성이 반영됩니다

DMC자이더리버는 2022년 사용승인을 받은 702세대 단지입니다.

세대당 주차대수는 약 1.5대이며 전용 84㎡ 일부 타입은 방 4개 구조입니다.

비교적 짧은 연식, 주차와 평면이 가격에 반영됐습니다.

DMC리슈빌더포레스트는 2019년 입주한 969세대 단지입니다.

향동에서도 비교적 선호도가 높은 34평 중심 단지이지만 덕은 신축 대장 단지와는 가격 차이가 있습니다.

 

3. 덕은 안에서도 브랜드와 위치에 따라 다릅니다

덕은 34평이 모두 13억원인 것은 아닙니다.

9월 실거래를 보면 DMC한강호반써밋 11억2,000만원, DMC한강숲중흥S클래스 11억4,500만원, DMC디에트르한강 12억5,000만~12억8,000만원, DMC자이더리버 13억1,500만원입니다.

덕은지구라는 이름만 보고 매수하면 최대 2억원 가까운 단지 차이를 놓칠 수 있습니다.

 

 

덕은의 약점도 분명합니다

덕은은 서울과 가깝지만 현재 지하철역을 바로 이용하는 역세권 생활권은 아닙니다.

자가용이나 버스 이동이 맞지 않는 가구라면 13억원대 가격을 지불하고도 통근이 불편할 수 있습니다.

현재 확정되지 않았거나 장기간이 필요한 교통계획을 지금의 실거주 편의처럼 계산해서도 안 됩니다. 매수 판단은 현재 이용할 수 있는 교통을 기준으로 하고, 미래 교통망은 별도 가능성으로만 봐야 합니다.

 

 

향동이 더 나은 사람

• 총예산이 8억~10억원입니다.
• 같은 34평을 유지하면서 대출을 줄이고 싶습니다.
• 상암 방향 버스·차량 이동이 가능합니다.
• 덕은보다 3억~4억원 낮은 가격이 중요합니다.
• 향동 내 단지별 가격을 비교할 수 있습니다.

 

덕은이 더 나은 사람

• 총예산이 12억~14억원입니다.
• 상암·마곡 방향 차량 이동 비중이 높습니다.
• 신축 상품성과 주차를 중요하게 봅니다.
• 10년 이상 장기거주할 계획입니다.
• 현재 철도 접근성의 한계를 받아들일 수 있습니다.

 

 

4억원 차이의 결론

향동 DMC호반베르디움더포레3단지 9억4,000만원과 덕은 DMC자이더리버 13억1,500만원의 차이는 3억7,500만원입니다.

대출금리 연 4%를 단순 적용하면 이 차이에서 발생하는 연간 이자는 약 1,500만원, 월평균 약 125만원입니다.

덕은의 서울 접근성, 신축 상품성, 주차가 매달 125만원의 금융비용보다 중요한 가구라면 추가비용을 검토할 수 있습니다.

 

반대로 같은 34평을 유지하면서 대출을 줄이는 것이 우선이라면 향동이 더 현실적입니다.

현재 가격만 놓고 보면 덕은은 서울 인접 신축에 비용을 지불하는 선택, 향동은 같은 면적을 낮은 총액으로 확보하는 선택입니다.

 

 

매수 전 확인사항

• 직거래를 일반 시세에서 분리합니다.
• 최근 실거래와 현재 호가의 차이를 계산합니다.
• 상암·마곡까지 출근시간에 직접 이동합니다.
• 향동과 덕은의 동일 면적·비슷한 층을 비교합니다.
• 미래 철도계획을 현재 가치처럼 계산하지 않습니다.
• 추가 대출 3억~4억원의 월 상환액을 확인합니다.