비아파트 주택 수 제외, 빌라·오피스텔 신축이 달라지는 이유

비아파트 주택 수 제외가 빌라·오피스텔의 기존주택 매입부터 멸실, 건축자금, 착공·준공, 분양·임대까지 어떻게 영향을 주는지 분석합니다.

 

 

 

빌라 한 채가 새로 공급되려면 먼저 낡은 집이나 부지를 매입해야 합니다.

세입자를 내보내고 기존 건물을 철거한 뒤, 건축자금을 빌려 공사를 시작합니다.

준공 후에는 누군가 그 집을 사거나 임차해야 사업이 끝납니다.

 

이 과정에서 마지막 매수자가 “이 집을 사면 다주택자가 되는 것 아닌가”라며 돌아서면 어떻게 될까요?

분양 가능성이 낮아지고, 금융회사는 대출 심사를 보수적으로 합니다.

사업자는 기존 주택을 살 수 없고, 건축허가를 받아도 착공을 미룹니다.

결국 주택 수 규제는 완성된 집을 사는 사람의 세금에서 끝나지 않고, 그 집이 지어질 수 있는지까지 영향을 줍니다.

 

비아파트 주택 수 제외가 단순한 다주택자 세금 완화가 아니라 공급 정책으로 거론되는 이유입니다.

다만 현재, 모든 빌라와 오피스텔을 주택 수에서 제외하는 정책이 확정된 것은 아닙니다.

일정 요건을 충족한 소형 신축주택에 대해서는 이미 한시적인 세제 특례가 시행되고 있고, 7월14일 주택공급 토론회에서는 그 범위와 기간을 더 넓혀야 한다는 전문가 제안이 나온 상태입니다.

 

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현재 시행 중인 비아파트 주택 수 제외 기준

현행 소형 신축주택 특례는 2024년 1월10일부터 2027년 12월31일까지 취득하는 비아파트 가운데 다음 요건을 충족한 주택에 적용됩니다.

구분	현행 주요 요건
취득·준공 기간	2024년 1월10일~2027년 12월31일
면적	전용면적 60㎡ 이하
취득가액	수도권 6억원 이하·비수도권 3억원 이하
주택 유형	다가구·연립·다세대·도시형생활주택·주거용 오피스텔 등
제외 유형	일반 아파트
취득 방식	사업주체·분양사업자 등으로부터 최초 취득
주요 효과	취득세 중과 판단, 종부세 세율 적용, 양도세 중과 판단 시 주택 수 특례

도시형생활주택 중 건축물 형태가 아파트인 경우는 일반 아파트와 달리 특례 대상에 포함될 수 있습니다.

소득세법 시행령도 일반 아파트는 제외하되, 주택법상 도시형생활주택인 아파트는 예외로 규정하고 있습니다. 

 

여기서 가장 많이 오해하는 부분이 있습니다.

주택 수에서 제외된다는 말이 해당 주택의 모든 세금이 사라진다는 뜻은 아닙니다.

종합부동산세는 세율을 판단하는 주택 수에서 제외될 수 있지만, 해당 주택의 공시가격까지 과세표준에서 빼주는 ‘합산배제’와는 다릅니다.

요건을 갖춘 등록임대주택의 합산배제와 소형 신축주택의 세율 적용 주택 수 제외는 구분해야 합니다.

양도소득세도 마찬가지입니다.

소형 신축주택은 다주택자 중과세율을 판단할 때 주택 수에서 제외될 수 있지만, 기존 1주택자가 소형 빌라나 오피스텔을 추가로 샀다고 해서 종전 주택을 팔 때 1세대 1주택 비과세가 자동으로 유지되는 것은 아닙니다.

취득세·종부세·양도세는 판단 목적과 기준이 다릅니다. “주택 수 제외”라는 표현 하나만 보고 세목을 묶어 판단하면 안 됩니다.

 

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기존주택 매입, 신축 사업의 첫 단추가 달라집니다

빌라 신축은 대규모 아파트 사업과 출발부터 다릅니다.

소규모 사업자가 노후 단독주택이나 다가구주택을 매입해 철거하고, 그 자리에 다세대주택이나 도시형생활주택을 짓는 경우가 많습니다.

사업자가 기존 주택을 얼마에 살 수 있는지는 준공 후 예상 분양가에서 결정됩니다.

예를 들어 전용면적 45㎡ 신축 빌라를 4억원에 분양한다고 가정해 보겠습니다.

인근 아파트를 보유한 사람이 이 빌라를 추가로 사는 순간 다주택 세금 부담이 커진다고 판단하면 매수층이 좁아집니다.

사업자는 분양가를 낮춰야 하고, 그만큼 노후주택이나 토지를 매입할 수 있는 가격도 내려갑니다.

 

반대로 일정 요건을 갖춘 신축 빌라가 취득세·종부세·양도세 중과 판단에서 주택 수 특례를 안정적으로 받을 수 있다면 투자·임대 목적의 매수층이 넓어질 수 있습니다.

예상 분양률이 높아지면 기존 주택을 매입하는 단계부터 사업 추진 가능성이 커집니다.

다만 현재 특례는 신축주택의 최종 취득자에게 적용되는 제도입니다.

사업자가 철거할 기존 주택을 매입할 때 취득세나 대출을 직접 면제해 주는 제도는 아닙니다.

기존주택 매입에 미치는 영향은 최종 분양수요가 사업성에 반영되는 간접효과로 보는 것이 정확합니다.

 

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멸실 단계에서는 사업자가 버틸 수 있는 시간이 달라집니다

기존 건물을 매입했다고 바로 철거할 수 있는 것은 아닙니다.

임차인 이주와 명도, 건축허가, 설계 변경, 각종 심의가 이어집니다.

이 기간에도 대출이자와 보유비용은 쌓입니다.

주택 수 제외가 명도나 철거 절차를 직접 단축하지는 않습니다.

하지만 준공 후 분양 가능성이 높아진다면 사업자는 멸실과 인허가에 필요한 시간을 감당할 수 있습니다.

 

반대로 출구가 보이지 않으면 사업자는 철거를 미룹니다.

건축허가를 받아 놓고도 착공하지 않거나, 기존 주택을 임대로 운영하며 시장이 회복되기를 기다릴 수 있습니다.

공급 예정지는 있지만 실제 새집으로 바뀌지 않는 것입니다.

결국 멸실 단계에서 중요한 것은 철거 규제를 푸는 것만이 아닙니다.

준공 후 분양하거나 임대할 수 있다는 확신이 있어야 기존 건물을 없애고 다음 단계로 넘어갈 수 있습니다.

 

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건축자금 조달은 2026년 정책에서 실제로 달라졌습니다

비아파트 신축은 시행사의 신용보다 토지가치와 예상 분양수입에 의존하는 경우가 많습니다.

금융회사는 건축비만 보는 것이 아니라 예상 분양률, 자기자본, 공사비, 시공사 신용도와 대출금 회수 가능성을 함께 심사합니다.

 

주택 수 제외로 매수 가능 계층이 넓어지면 예상 분양률이 올라가고 금융기관이 평가하는 사업성도 개선될 수 있습니다.

하지만 이것만으로 대출이 자동 승인되는 것은 아닙니다.

 

정부는 2026년 5월26일 별도의 비아파트 공급 확대 방안을 발표했습니다.

수도권에서 2026~2027년 4만1000호, 2030년까지 11만호의 비아파트를 공급한다는 목표입니다.

특히 도시형생활주택 사업자대출 지원을 2027년까지 한시적으로 확대하기로 했습니다.

전용면적	종전	개선
60㎡ 이하	호당 7000만원·연 3.8%	호당 1억1000만원·연 3.4%
60~85㎡	호당 7000만원·연 4.0%, 공공 한정	호당 1억2000만원·연 3.6%, 공공·민간

비아파트 전용 HUG 특례 PF보증과 분양보증도 2027년까지 한시적으로 도입합니다.

특례 PF보증은 자기자본 요건을 종전의 절반 수준으로 낮추고, 보증료 할인 폭을 최대 45%까지 넓히는 구조입니다.

다만 정부 발표 당시 시행령 등 법령 개정사항은 3개월 이내 완료한다는 계획이었기 때문에, 실제 신청 시점에는 주택도시기금과 HUG의 시행 기준을 다시 확인해야 합니다. 

역할을 나누면 이해하기 쉽습니다.

• 건설자금 지원은 공사를 시작할 돈을 보완합니다.
• 특례 PF보증은 금융회사가 사업에 돈을 빌려줄 조건을 개선합니다.
• 주택 수 제외는 준공 후 매수자를 확보할 가능성을 높입니다.
• 임대보증 제도는 임차인이 안심하고 입주할 조건을 만듭니다.

이 네 가지가 함께 움직여야 실제 착공으로 연결됩니다.

 

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착공과 준공, 비아파트의 공급 속도를 살릴 수 있습니다

비아파트의 장점은 공급 속도입니다.

대규모 택지 조성이나 재건축처럼 긴 시간이 필요한 아파트와 달리, 부지와 인허가 조건이 갖춰진 소규모 비아파트는 비교적 빠르게 공급할 수 있습니다.

정부 자료에 따르면 평균 인허가 후 착공 기간은 정비사업 아파트가 약 3년, 일반 아파트가 약 1년인 데 비해 비아파트는 약 6개월입니다. 공급 부족에 대응할 수 있는 단기 주택 유형으로 비아파트가 다시 주목받는 이유입니다.

 

2026년 5월 대책에는 건축 규제 완화도 포함됐습니다.

• 도시형생활주택 세대 수를 준주거·상업·공업지역에서 500세대 미만으로 확대
• 역세권은 조례에 따라 700세대 미만까지 허용
• 연립·다세대 도시형생활주택의 층수를 최대 5층에서 6층으로 완화
• 높이 10~17m 건축물의 정북 방향 일조권 이격거리를 5m로 통일
• 공실 상가·오피스를 원룸·오피스텔로 전환해 2027년까지 공급 지원
• 비아파트 전용 PF보증·분양보증 도입

일부 항목은 법 개정이나 시행령 개정이 필요한 추진 과제입니다.

발표됐다는 이유만으로 모든 지역에서 즉시 적용된다고 보면 안 됩니다.

조례와 사업승인권자의 판단까지 확인해야 합니다.

 

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매각과 임대에서 주택 수 제외 효과가 가장 크게 나타납니다

공급 과정의 마지막은 매각이나 임대입니다.

이 단계에서 주택 수 제외의 효과가 가장 직접적으로 나타납니다.

기존 주택을 보유한 사람이 요건을 충족한 소형 신축 빌라나 주거용 오피스텔을 매입할 때 다주택 중과 부담이 낮아지면 임대 목적의 매입 수요가 늘어날 수 있습니다.

분양이 끝나면 사업자는 건축자금을 상환하고 다음 사업 부지를 매입할 수 있습니다.

 

흐름은 다음과 같습니다.

매입 부담 완화 → 분양 가능성 개선 → 건축자금 회수 → 다음 사업 착수 → 임대주택 공급 증가

 

7월14일 열린 주택공급 토론회에서도 전문가들은 비아파트 공급을 되살리기 위해 세제·대출·보증·건축 규제를 함께 손봐야 한다고 제안했습니다.

특히 비아파트를 일정 부분 주택 수에서 제외하는 방안을 전향적으로 검토해야 한다는 의견이 나왔습니다.

하지만 이는 전문가 제안과 의견 수렴 단계입니다.

2026년 7월19일까지 현행 전용면적 60㎡,

수도권 6억원·비수도권 3억원 기준을 85㎡ 또는 더 높은 가액으로 확대한다는 정부 확정안은 발표되지 않았습니다.

 

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빌라와 오피스텔은 같은 기준으로 판단하면 안 됩니다

빌라는 주택법상 주택이지만 오피스텔은 건축법상 업무시설에 속하는 준주택입니다.

다만 실제 주거용으로 사용하면 취득세·종부세·양도세에서 주택으로 판단될 수 있습니다.

 

반면 청약 무주택 판단에서는 오피스텔이 원칙적으로 주택에 포함되지 않습니다.

따라서 “오피스텔은 원래 주택 수에 들어가지 않는다”거나 “오피스텔은 무조건 주택이다”라는 설명은 모두 정확하지 않습니다.

 

다음 항목을 세목별로 확인해야 합니다.

• 실제 사용 용도가 업무용인지 주거용인지
• 신축주택을 최초로 취득하는 것인지
• 사용승인일과 취득일이 특례 기간에 들어가는지
• 전용면적 60㎡ 이하인지
• 수도권 6억원·비수도권 3억원 이하인지
• 취득세·종부세·양도세 중 어느 세목을 판단하는지

빌라도 마찬가지입니다.

부동산 광고에서 ‘빌라’라고 부르는 것만으로는 부족합니다.

건축물대장상 다세대주택인지 연립주택인지, 도시형생활주택인지부터 확인해야 합니다.

 

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앞으로 볼 것은 제외 여부보다 적용 범위입니다

앞으로의 핵심은 비아파트를 주택 수에서 빼느냐 마느냐가 아닙니다.

어떤 주택을, 어느 세목에서, 언제까지 제외할 것인가가 중요합니다.

 

확인해야 할 정책 쟁점은 다음과 같습니다.

1. 전용면적 60㎡ 기준을 넓힐지
2. 수도권 6억원·비수도권 3억원의 가액 기준을 조정할지
3. 신축 최초 취득뿐 아니라 기존 비아파트까지 확대할지
4. 2027년 말 일몰을 연장하거나 상시화할지
5. 기존 1주택자의 1세대 1주택 특례까지 인정할지
6. 주거용 오피스텔의 세금·대출 기준을 어떻게 정리할지
7. 주택 수 제외와 전세보증 안전장치를 함께 강화할지

주택 수 제외만 보면 다주택자 세금 완화처럼 보입니다.

하지만 공급 과정을 따라가면 이야기가 달라집니다.

기존주택을 매입하고, 멸실 기간을 버티며, 건축자금을 조달하고, 공사를 끝낸 뒤 분양하거나 임대해야 다음 집을 지을 수 있습니다.

 

비아파트 주택 수 제외는 이 과정의 마지막 수요를 회복해 앞단의 사업을 움직이게 하는 장치입니다.

다만 세금만 풀어서는 공급이 살아나기 어렵습니다. 건설금융, PF보증, 공사비, 임차인 보증금 보호가 함께 움직여야 합니다.

정책의 성과는 주택 수 제외 발표 자체가 아니라 실제 인허가가 착공과 준공으로 이어지는지를 보고 판단해야 합니다.