전세계약 갱신하며 보증금 올렸다면 30일 안에 할 일

같은 집에서 전세계약을 연장했더라도 보증금이 올랐다면 임대차 신고 대상인지 확인해야 합니다.

신고 대상 지역에서 보증금 6000만원 또는 월세 30만원을 초과하고 임대료가 변경됐다면 계약 체결일부터 30일 안에 신고하는 것이 원칙입니다.

임차인은 신고만 확인하고 끝내지 말고 증액된 보증금에 대해서도 확정일자가 제대로 부여됐는지 살펴봐야 합니다.

기존 계약서의 확정일자가 새로 올려준 금액까지 자동으로 보호해주는 것은 아니기 때문입니다.

 

 

 

금액 변동 없는 갱신은 신고 대상에서 제외됩니다

임대차 신고 대상은 보증금 6000만원을 초과하거나 월세 30만원을 초과하는 주택 임대차계약입니다.

수도권 전역과 광역시, 세종시, 제주시 및 도의 시 지역이 대상이며 도 지역의 군은 제외됩니다.

신규계약뿐 아니라 임대료가 달라진 갱신계약도 신고해야 합니다.

반면 다음 두 경우는 신고 대상에서 제외됩니다.

• 별도 계약 없이 종전 조건으로 묵시적 갱신된 경우
• 보증금과 월세 변경 없이 계약기간만 연장한 경우

예를 들어 보증금 3억원을 그대로 유지하면서 계약기간만 2년 늘렸다면 신고 의무가 없습니다.

하지만 보증금을 3억원에서 3억1000만원으로 올렸다면 금액 변경이 있으므로 신고 대상입니다.

 

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신고기한은 계약서를 작성한 날부터 계산합니다

임대차 신고기한은 계약체결일부터 30일입니다.

갱신계약서를 8월 5일 작성하고 양쪽이 서명했다면 실제 보증금 증액분을 9월에 지급하기로 했더라도 원칙적으로 계약 체결을 기준으로 신고기한을 계산합니다.

계약서 작성 전이라도 주택, 임대기간, 보증금 등이 확정되고 계약금까지 지급돼 계약이 성립했다면 계약금 지급일이 기준이 될 수 있습니다.

계약서를 나중에 작성하면 그날부터 30일이라고 단정하면 안 되는 이유입니다.

임대인과 임차인 모두 신고 의무가 있지만, 서명·날인된 계약서를 첨부하면 한쪽이 단독으로 신고해도 공동 신고한 것으로 처리됩니다.

 

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늦게 신고하면 과태료가 부과될 수 있습니다

임대차 신고제 계도기간은 2025년 5월 31일 종료됐습니다.

2025년 6월 1일 이후 체결한 신고 대상 계약을 30일 안에 신고하지 않으면 과태료 대상이 될 수 있습니다.

단순 지연·미신고 과태료는 지연 기간과 계약금액에 따라 최소 2만원에서 최대 30만원입니다.

거래금액을 고의로 다르게 신고하는 등 거짓 신고는 최대 100만원의 과태료가 적용될 수 있습니다.

중개업소에서 재계약서를 작성했다고 신고까지 자동으로 끝나는 것도 아닙니다.

공인중개사가 신고를 대행했는지, 신고필증이 발급됐는지를 당사자가 직접 확인해야 합니다.

 

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임대차 신고와 확정일자는 목적이 다릅니다

임대차 신고는 계약 내용을 행정기관에 신고하는 제도입니다.

확정일자는 해당 날짜에 임대차계약서가 존재했다는 사실을 공적으로 확인받는 절차입니다.

임차인이 주택을 인도받고 전입신고를 마친 상태에서 확정일자까지 갖추면 경매·공매 시 후순위 권리자보다 보증금을 우선 변제받을 수 있는 요건을 갖추게 됩니다.

임대차 신고 때 계약서를 제출하면 확정일자가 자동으로 부여될 수 있습니다.

하지만 신고필증만 보고 끝내지 말고 갱신계약서에 확정일자 정보가 반영됐는지 확인하는 것이 좋습니다.

 

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보증금이 올랐다면 증액 계약서에도 확정일자를 받습니다

기존 보증금 3억원에 확정일자를 받아 거주하다가 재계약하면서 2000만원을 올렸다고 가정해보겠습니다.

기존 계약서의 확정일자는 기존 3억원에 관한 우선순위를 판단하는 기준으로 작용합니다.

추가된 2000만원은 증액 계약서에 새로 확정일자를 받아야 증액분에 관한 우선변제 순위를 확보할 수 있습니다.

이때 전체 보증금 3억2000만원의 순위가 모두 새 확정일자로 밀리는 구조는 아닙니다.

기존 금액과 증액분의 확정일자가 다를 수 있으므로 증액일 전후에 근저당권 등 새로운 권리가 설정됐는지가 중요합니다.

 

국토교통부 주택임대차표준계약서도 계약기간 중 또는 갱신 과정에서 보증금을 증액한 경우 증액분의 우선변제권 확보를 위해 다시 확정일자를 받도록 안내합니다.

 

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보증금을 보내기 전에 등기부를 다시 확인하세요!

재계약이라는 이유로 등기부등본 확인을 생략하는 경우가 많습니다.

그러나 최초 입주 후 집주인이 주택담보대출을 받거나 압류·가압류가 설정됐을 수 있습니다.

증액분을 보내기 전에는 다음을 확인해야 합니다.

1. 임대인이 현재 등기상 소유자와 같은지
2. 새 근저당권·압류·가압류가 생기지 않았는지
3. 기존 선순위 채권과 전체 보증금의 합계가 주택가치에 비해 과도하지 않은지
4. 임대인의 세금 체납 여부를 확인할 필요가 있는지
5. 전세보증금반환보증의 증액 심사가 가능한지

특히 보증보험에 가입해 있다면 보증금 증액 사실을 보증기관에 별도로 알려야 합니다.

임대차 신고나 새 확정일자를 받았다고 기존 보증보험 금액까지 자동으로 늘어나는 것은 아닙니다.

 

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전자계약과 온라인 신고도 이용할 수 있습니다

국토교통부 부동산 전자계약시스템으로 계약하면 임대차 신고와 확정일자 신청이 자동 연계됩니다.

일반 종이계약서를 작성했다면 부동산거래관리시스템에서 온라인으로 신고하거나 주택 소재지 관할 주민센터를 방문할 수 있습니다.

온라인 신고 후에는 접수 상태가 아니라 신고 완료 여부와 신고필증까지 확인해야 합니다.

 

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재계약 후 확인할 순서

1. 보증금이나 월세가 달라졌는지 확인합니다.
2. 신고 대상 지역과 금액 기준을 판별합니다.
3. 계약체결일부터 30일 안에 임대차 신고를 마칩니다.
4. 갱신계약서의 확정일자 부여 여부를 확인합니다.
5. 증액분을 보내기 전 최신 등기부등본을 다시 봅니다.
6. 전세보증금반환보증의 증액 또는 신규 심사를 신청합니다.

같은 집에서 계약기간만 늘렸다면 신고 대상이 아닐 수 있습니다.

하지만 보증금을 올린 재계약이라면 임대차 신고, 증액 계약서 확정일자, 등기부 재확인, 보증보험 변경을 한 묶음으로 처리하는 것이 안전합니다.