보유세 인상, 양도세·취득세 막히면 매물도 잠긴다

보유세를 올려도 양도세와 취득세가 퇴로를 막으면 매물보다 거래잠김이 나타날 수 있습니다. 2026년 세제와 대토론회 논의를 분석합니다.

 

 

 

보유세를 올리면 집주인이 부담을 견디지 못해 집을 팔고, 시장에 매물이 늘어날 것이라고 생각하기 쉽습니다.

그런데 실제 소유자는 보유세만 보고 집을 팔지 않습니다.

앞으로 매년 부담할 재산세·종합부동산세와 지금 집을 팔면서 확정되는 양도소득세, 매도 후 다른 주택을 살 때 발생하는 취득세를 한꺼번에 비교합니다.

이때 집을 파는 비용이 계속 보유하는 비용보다 크다면 선택은 달라집니다.

매도 대신 보유를 연장하거나, 임대를 유지하거나, 시장 상황이 달라질 때까지 기다릴 수 있습니다.

보유세가 매물로 전환되려면 보유 부담을 높이는 입구와 함께 실제로 팔고 이동할 수 있는 퇴로가 열려 있어야 합니다.

 

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현재 확정된 것과 논의 중인 것은 다릅니다

현재 시행 중인 제도와 7월 부동산 대토론회에서 나온 제안을 먼저 구분해야 합니다.

2026년 현재 다주택자 양도소득세 중과, 주택 취득세 중과, 1세대 1주택 종합부동산세 공제와 납부유예는 현행 제도입니다.

 

반면 다음 내용은 아직 확정된 세법이 아닙니다.

• 종합부동산세 과세 기준을 주택 수에서 주택 가액 중심으로 바꾸는 방안
• 실거주 여부에 따라 종부세 공제를 차등 적용하는 방안
• 장기보유특별공제에서 보유기간보다 거주기간 비중을 높이는 방안
• 보유세 증가분을 양도세와 연계하는 방안
• 1세대 1주택 양도세 혜택의 적용 횟수를 제한하는 방안
• 거래 정상화를 위한 양도세·취득세 조정

7월 23일 부동산정책 국민 대토론회에서는 종부세를 가액 중심으로 개편하고 양도세와의 연계를 정밀하게 설계해야 한다는 전문가 제안이 나왔습니다.

대통령도 초고가 1주택, 실거주 여부, 1주택 양도세 혜택의 반복 적용 문제를 검토할 필요가 있다는 취지로 반응했습니다.

다만 정부는 토론회 의견을 정책에 반영하겠다고 밝혔을 뿐 세율이나 공제 한도, 시행 시점을 확정하지 않았습니다.

따라서 현재 단계에서는 ‘개편 확정’이 아니라 세제 재설계의 방향이 공개된 상태라고 보는 것이 정확합니다. 

 

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보유세가 올라도 바로 팔지 않는 이유

보유세는 매년 반복되는 비용입니다. 재산세와 종합부동산세가 여기에 해당합니다.

양도소득세는 주택을 팔아 양도차익이 실현되는 시점에 발생합니다. 취득세는 다른 주택을 사는 순간 부담합니다.

세금이 발생하는 시점부터 다릅니다.

 

오래 보유해 양도차익이 큰 주택이라면 매도하는 해의 세 부담이 수년간 추가로 낼 보유세보다 클 수 있습니다.

매도 후 비슷한 생활권의 주택을 다시 취득해야 한다면 취득세, 중개보수, 이사비용도 더해집니다.

소유자가 실제로 비교하는 것은 다음과 같습니다.

 

앞으로 추가로 낼 보유세가 지금 매도하면서 확정되는 양도세와 재취득비용보다 큰가?

 

이 질문에 대한 답이 ‘아니다’라면 보유세가 올라도 매도를 연기하는 편이 유리할 수 있습니다.

따라서 “보유세 인상률이 몇 퍼센트인가”만으로 매물 증가를 예측해서는 안 됩니다.

양도차익의 규모, 대체주택 취득비용, 임대수익과 향후 가격 기대까지 함께 봐야 합니다.

 

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다주택자 양도세 중과는 원칙적으로 재개됐습니다

다주택자 양도소득세 중과 유예는 2026년 5월 9일 종료됐습니다.

현재 조정대상지역의 중과 대상 주택을 양도하면 기본세율에 2주택자는 20%포인트, 3주택 이상은 30%포인트가 가산되며, 중과 대상 양도차익에는 장기보유특별공제가 배제됩니다.

 

다만 모든 5월 10일 이후 양도에 곧바로 중과가 적용된다고 설명하면 정확하지 않습니다.

5월 9일까지 매매계약을 체결하고 계약금 지급 사실이 확인되는 거래에는 경과조치가 있습니다.

기존 조정대상지역 주택은 계약일부터 4개월, 2025년 10월 16일 새로 지정된 조정대상지역 주택은 계약일부터 6개월 이내 양도를 마치면 중과 배제를 적용받을 수 있습니다. 

 

이 경과조치를 제외하면 새로운 매도를 결정하는 다주택자는 중과세율을 전제로 판단해야 합니다.

이 상태에서 보유세까지 높아지면 일부 매물은 나올 수 있습니다.

양도차익이 작고 임대수익률이 낮으며 향후 가격 상승 기대도 약한 주택이 우선 매도 대상이 될 가능성이 큽니다.

 

반대로 양도차익이 큰 서울 핵심지 주택은 버티기가 나타날 수 있습니다.

매년 늘어나는 보유세보다 매도 시 확정되는 양도세가 훨씬 크다면 가치가 낮은 주택부터 정리하고 핵심 주택은 남길 수 있기 때문입니다.

그 결과 전체 매물 수는 늘어도 시장이 원하는 지역의 매물은 늘지 않는 매물의 질적 불균형이 나타날 수 있습니다.

 

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취득세는 매도 이후의 이동을 막습니다

양도세가 나가는 문의 비용이라면 취득세는 다시 들어가는 문의 비용입니다.

일반적인 주택 유상취득 세율은 취득가액에 따라 1~3%입니다.

6억원 이하는 1%, 6억원 초과 9억원 이하는 계산식에 따른 세율, 9억원 초과는 3%가 적용됩니다.

 

다주택자에게는 지역과 취득 후 주택 수에 따라 8% 또는 12%의 중과세율이 적용될 수 있습니다.

비조정대상지역 3주택 취득은 8%, 4주택 이상은 12%가 적용되는 구조이며, 조정대상지역은 더 적은 주택 수부터 중과될 수 있습니다.

비수도권 일부 저가주택에는 취득세 중과 배제 특례가 있지만 수도권의 일반적인 갈아타기나 추가 취득에 폭넓게 적용되는 제도는 아닙니다.

 

실거주 1주택자가 비슷한 가격의 집으로 옮기더라도 취득세와 각종 거래비용은 발생합니다.

넓은 집을 팔아 작은 집으로 옮기는 고령자나 직장·자녀 교육 때문에 생활권을 바꾸려는 가구도 마찬가지입니다.

결국 취득세는 다주택자의 추가 매수만 억제하는 것이 아니라 정상적인 갈아타기와 다운사이징까지 느리게 만들 수 있습니다.

 

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1주택자·다주택자·고령자는 다르게 움직입니다

보유세가 오를 때 모든 주택 소유자가 같은 반응을 보이지는 않습니다.

 

보유 유형	보유세 증가 시 예상 반응	매도를 막는 요인
실거주 1주택자	계속 거주하거나 이사 시기 연기	대체주택 취득세와 생활권 이동비용
비거주 1주택자	임대 유지·실거주 전환·매도 비교	양도세와 가격 상승 기대
다주택자	수익성 낮은 주택부터 선별 매도	양도세 중과와 핵심지 선호
고령 실거주자	지출 축소·납부유예·가족 이전 검토	현금소득 부족과 이주 부담

 

실거주 1주택자는 집을 팔아도 다른 집이 필요합니다.

기존 주택의 매도와 대체주택 매수가 함께 일어나기 때문에 시장 전체에 순수 매물 한 채가 추가되는 구조와는 다릅니다.

다주택자는 거주하지 않는 주택을 처분할 수 있어 매물 증가 효과가 상대적으로 큽니다.

다만 양도세 중과가 강하면 모든 주택을 동일하게 팔지 않습니다. 양도차익이 작고 미래가치가 낮은 주택부터 정리할 가능성이 높습니다.

보유세 정책의 효과를 보려면 매물 개수뿐 아니라 어느 지역, 어느 가격대, 어떤 품질의 주택이 시장에 나오는지도 확인해야 합니다.

 

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고령 1주택자에게는 이미 납부유예가 있습니다

고령 실거주자는 집값이 올랐다는 이유만으로 현금이 늘어난 것은 아닙니다.

오래전 취득한 주택의 가격은 크게 올랐지만 은퇴 후 소득이 줄었다면 보유세 증가는 생활비 감소로 이어질 수 있습니다.

그렇다고 병원, 가족, 이웃이 연결된 생활권을 떠나기도 쉽지 않습니다.

현재 1세대 1주택자는 종합부동산세에서 연령과 보유기간에 따른 세액공제를 합산해 최대 80%까지 적용받을 수 있습니다.

기본공제도 12억원이 적용됩니다.

 

일정 요건을 갖춘 1세대 1주택자에게는 종부세 납부유예 제도도 이미 시행되고 있습니다.

만 60세 이상이거나 주택을 5년 이상 보유한 경우 등 법정 요건을 충족하면 양도·증여·상속과 같은 사유가 발생할 때까지 납부를 미룰 수 있습니다.

따라서 앞으로의 쟁점은 납부유예를 새로 만들 것이냐가 아닙니다.

보유세 공제를 실거주 중심으로 바꿀 경우 기존 납부유예의 대상과 소득 기준을 어떻게 조정할지, 상속·매도 시 어떤 방식으로 정산할지를 함께 설계해야 합니다.

 

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보유세가 월세로 모두 전가되는 것도 아닙니다

보유세가 오르면 집주인이 그만큼 임대료를 올릴 것이라고 단정하기도 어렵습니다.

임대료는 집주인의 비용만으로 정해지지 않습니다.

주변 입주 물량, 공실률, 전세대출 조건, 임차인의 지불 능력, 대체주택의 존재가 함께 작용합니다.

공급이 충분하고 공실이 많은 지역에서는 보유세가 늘어도 임대료를 올리기 어렵습니다.

집주인이 비용을 부담하거나 수익성이 낮은 주택을 매도할 가능성이 커집니다.

반대로 전월세 물량이 부족하고 임차 수요가 강한 생활권에서는 신규 계약이나 재계약 과정에서 늘어난 비용의 일부가 보증금과 월세에 반영될 수 있습니다.

즉, 보유세의 임대료 전가는 세법이 자동으로 결정하는 결과가 아닙니다.

임대차시장에서 집주인과 세입자 중 누가 더 강한 협상력을 갖고 있느냐에 따라 달라집니다.

 

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매물 증가와 거래잠김을 가르는 조건

보유세 인상 이후 매물이 늘어날 가능성이 높은 구조는 다음과 같습니다.

• 보유세 조정 일정이 미리 공개돼 예측할 수 있습니다.
• 실제 거주하지 않는 고가주택과 다주택 보유 부담을 더 높입니다.
• 주택 수를 실질적으로 줄이는 매도에는 제한된 양도세 퇴로를 둡니다.
• 단기 매매와 반복적인 투기 거래에 대한 과세는 유지합니다.
• 1주택자의 정상적인 갈아타기와 고령자의 다운사이징 비용을 줄입니다.
• 저소득 고령 실거주자에게는 기존 납부유예를 실효성 있게 적용합니다.
• 임대료 전가를 줄일 수 있도록 전월세 공급을 함께 늘립니다.

 

반대로 다음 구조에서는 거래잠김 가능성이 커집니다.

• 보유세 기준과 세율이 정권이나 시장 상황에 따라 반복해서 바뀝니다.
• 다주택자 양도세 중과와 장기보유특별공제 배제가 그대로 작동합니다.
• 매도 후 대체주택을 구입할 때도 큰 거래비용을 부담합니다.
• 집주인이 세제가 다시 완화될 것으로 기대해 매도를 미룹니다.
• 전월세 공급 부족으로 늘어난 비용 일부를 임대료에 반영할 수 있습니다.

결국 보유세율만으로 매물 증가 여부를 판단할 수 없습니다.

 

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필요한 것은 단순 감세가 아니라 세 부담의 이동입니다

양도세와 취득세의 퇴로를 만든다는 말이 모든 부동산 거래의 세금을 낮추자는 뜻은 아닙니다.

단기 차익을 목적으로 한 거래와 주택 수를 늘리는 취득은 별도로 관리할 필요가 있습니다.

핵심은 거래 단계에 집중된 세 부담 일부를 예측 가능한 보유 단계로 옮기는 것입니다.

OECD도 2026년 한국경제보고서에서 한국의 부동산 세수가 OECD 평균보다 거래세 의존도가 높고 반복적인 보유세 비중은 낮다고 평가했습니다.

높은 부동산 거래세를 보유 단계 과세로 이동하면 주거 이동성과 시장 효율성을 높일 수 있다는 권고입니다.

 

그러나 거래세를 낮추고 보유세를 높이는 작업도 한꺼번에 하면 시장 충격과 조세 저항이 커질 수 있습니다.

보유세는 단계적으로 조정하고, 양도세 완화는 실제 주택 수 감소와 연결하며, 취득세는 갈아타기와 추가 투기 취득을 구분하는 방식이 필요합니다.

여기에 고령 실거주자 납부유예와 전월세 공급 대책이 붙어야 하나의 세제 구조가 됩니다.

 

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보유세만 올리면 집이 나올까요

보유세 강화는 여러 채의 주택을 장기간 보유하는 비용을 높이고, 부동산에 과도하게 집중된 자산 배분을 바꾸는 수단이 될 수 있습니다.

하지만 매물이 나오려면 집주인이 ‘계속 보유하는 것’보다 ‘지금 파는 것’이 유리하다고 판단해야 합니다.

보유세는 매도를 압박합니다. 양도세는 매도 순간의 비용을 높입니다.

취득세는 매도 이후의 이동을 어렵게 합니다.

세금 세 가지가 서로 반대 방향으로 작동하면 집주인은 매도 대신 보유 연장이나 임대 유지를 선택할 수 있습니다.

 

특히 다주택자 양도세 중과가 원칙적으로 재개된 2026년 시장에서는 보유세만 높여 원하는 지역의 매물을 충분히 끌어내기 어렵습니다.

수익성이 낮은 주택은 나오고 양도차익이 큰 핵심지 주택은 남는 결과가 나타날 수도 있습니다.

7월 대토론회에서 보유세와 양도세의 연계가 중요하게 다뤄진 이유도 여기에 있습니다.

 

다만 2026년 7월 26일 현재는 전문가 제안과 정부의 검토 방향이 공개된 단계입니다.

보유세 인상이나 양도세·취득세 완화가 확정됐다고 단정해서는 안 됩니다.

보유에는 예측 가능한 비용을 부과하되, 팔려고 할 때는 실제로 나갈 수 있고 이사하려 할 때는 다시 들어갈 수 있는 문을 함께 열어야 합니다.

 

그 문이 열려야 보유세가 거래잠김이나 임대료 전가가 아니라 실질적인 매물 증가로 이어질 수 있습니다.