5월 9일 토지거래허가 신청, 세금 피하는 마지막 문이 닫힙니다

5월 9일 토지거래허가 신청은 계약일보다 중요할 수 있습니다. 양도세 중과 배제는 잔금일·등기일까지 함께 봐야 합니다.

 

 

부동산 세금 이슈를 보다 보면 요즘 계속 나오는 날짜가 있습니다.

5월 9일.

 

다주택자에게는 이 날짜가 꽤 무겁습니다.

세금을 피할 수 있는 마지막 문이 될 수도 있고, 반대로 그 문이 닫히는 날이 될 수도 있기 때문입니다.

 

특히 주택이 토지거래허가구역 안에 있다면 더 조심해야 합니다.

“5월 9일 전에 계약만 하면 되는 것 아닌가요?”
“계약일만 맞추면 양도세 중과 배제 되는 것 아닌가요?”
“허가는 나중에 받아도 괜찮지 않나요?”

그런데 이번 이슈는 그렇게 단순하지 않습니다.

 

토지거래허가구역에서는 계약일만 보면 안 됩니다.

중요한 것은 토지거래허가 신청일입니다.
그리고 그 뒤에 이어지는 계약일, 잔금일, 등기일까지 같이 봐야 합니다.

5월 9일, 왜 이렇게 중요해졌을까요?

다주택자 양도세 중과 유예는 2026년 5월 9일 종료됩니다.

그동안은 다주택자가 조정대상지역 주택을 팔 때 일정 요건을 갖추면

중과 없이 기본세율 중심으로 양도세를 계산할 수 있었습니다.

 

하지만 5월 10일부터는 상황이 달라집니다.

조정대상지역 내 주택을 다주택자가 양도하면 2주택자는

기본세율에 20%p, 3주택 이상자는 기본세율에 30%p가 더해질 수 있습니다.

기본세율은 6~45%이고, 지방소득세까지 감안하면 세 부담은 훨씬 커질 수 있습니다.

 

그래서 5월 9일은 다주택자에게 단순한 마감일이 아닙니다.

팔면 세금이 달라지는 날짜입니다.

그런데 여기서 더 복잡한 문제가 생깁니다.

바로 토지거래허가구역입니다.

토지거래허가구역은 일반 매매와 다릅니다

일반적인 주택 거래라면 매도자와 매수자가 합의하고 계약서를 쓰면 거래가 시작됩니다.

하지만 토지거래허가구역은 다릅니다.

매수자와 매도자가 마음이 맞았다고 바로 끝나는 구조가 아닙니다.
시·군·구청에 토지거래허가 신청을 해야 하고, 허가를 받아야 하며,

그 이후 매매계약과 잔금, 등기 절차가 이어집니다.

그래서 이번 보완방안의 핵심도 여기에 있습니다.

 

정부는 다주택자 양도세 중과 유예 종료일을 2026년 5월 9일로 유지하되,

토지거래허가 심사 기간 때문에 불이익을 받는 거래가 생기지 않도록

5월 9일까지 토지거래허가를 신청한 경우까지 양도세 중과 배제 적용을 받을 수 있도록 했습니다.

 

재정경제부의 4월 9일 보도자료와 이후 시행령 공포 내용을 보면,

기준이 기존 “매매계약 체결”에서 “토지거래허가 신청”으로 넓어진 것이 핵심입니다.

 

즉, 토지거래허가구역에서는 이렇게 봐야 합니다.

5월 9일까지 계약했느냐가 아니라,
5월 9일까지 토지거래허가 신청을 했느냐가 먼저입니다.

그래도 신청만 하면 끝나는 건 아닙니다

여기서 또 하나 조심해야 합니다.

“5월 9일까지 신청만 하면 무조건 끝난다”

 

이렇게 이해하면 위험합니다.

신청은 문을 두드리는 단계입니다.
문 안으로 완전히 들어가려면 그다음 절차가 필요합니다.

토지거래허가 신청을 해야 합니다.
허가를 받아야 합니다.
매매계약을 체결해야 합니다.
잔금을 치러야 합니다.
등기까지 마쳐야 합니다.

이 흐름이 이어져야 양도세 중과 배제 적용을 기대할 수 있습니다.

 

세법상 양도일은 일반적으로 잔금일과 등기접수일 중 빠른 날로 봅니다.

그래서 단순히 계약일만 맞추는 것으로는 부족하고,

실제 양도 절차가 언제 완료되는지까지 봐야 합니다.

 

이번 글에서 가장 중요한 문장은 이것입니다.

5월 9일은 계약일만 보는 날짜가 아닙니다.
토지거래허가 신청일을 보는 날짜이고, 최종적으로는 잔금일과 등기일까지 연결해서 봐야 하는 날짜입니다.

강남3구·용산구는 9월 9일까지가 핵심입니다

특히 강남3구와 용산구는 더 촘촘하게 봐야 합니다.

강남3구는 강남구, 서초구, 송파구를 말합니다.

여기에 용산구까지 포함하면 기존 조정대상지역이자 시장 관심도가 높은 지역입니다.

이 지역은 고가 주택이 많고, 양도차익이 큰 물건도 많습니다.

그래서 양도세 중과 배제 여부에 따라 매도자의 판단이 크게 달라질 수 있습니다.

 

2026년 5월 6일 기준으로 정리하면, 강남3구와 용산구 소재 주택은

5월 9일까지 토지거래허가 신청을 하고, 허가를 받은 뒤 매매계약을 체결해야 합니다.

그리고 2026년 9월 9일까지 잔금 지급과 등기 등 양도 절차를 완료해야

양도세 중과 배제 대상이 될 수 있습니다.

 

이 말은 간단합니다.

5월 9일에 신청했다고 안심하면 안 됩니다.
허가가 나야 합니다.
계약이 실제로 체결돼야 합니다.
잔금일과 등기일이 9월 9일 안에 들어와야 합니다.

부동산 거래에서는 계약서를 쓰면 절반은 끝났다고 생각하기 쉽습니다.

하지만 이번 건은 다릅니다.

세금 기준에서는 거래가 실제로 끝났는지가 중요합니다.

신규 조정대상지역은 11월 9일까지 봐야 합니다

강남3구·용산구 외 지역도 중요합니다.

2025년 10월 16일 신규 조정대상지역으로 지정된 지역은 강남3구·용산구와 기한이 다르게 적용됩니다.

서울 나머지 21개 자치구와 경기 12개 지역은 5월 9일까지 토지거래허가 신청을 하고, 허가와 계약 절차를 거친 뒤 2026년 11월 9일까지 양도 절차를 마치면 양도세 중과 배제 적용을 받을 수 있는 구조입니다.

정리하면 이렇게 됩니다.

강남3구·용산구: 2026년 9월 9일까지
신규 조정대상지역: 2026년 11월 9일까지

이 차이를 모르면 일정 계산이 꼬일 수 있습니다.

특히 매수자의 대출 일정, 세입자 퇴거 일정, 토지거래허가 처리 기간, 잔금 조율이 맞물리면 생각보다 시간이 빨리 지나갑니다.

5월 9일은 신청 마감일이고,
9월 9일 또는 11월 9일은 양도 절차 완료 마감일입니다.

둘을 따로 봐야 합니다.

임차인이 있는 집은 더 조심해야 합니다

이번 보완방안에는 임차인이 있는 주택에 대한 특례도 함께 연결돼 있습니다.

다주택자가 임차인이 있는 주택을 무주택자에게 매도하는 경우,

일정 요건을 갖추면 매수자의 실거주 의무가 임대차계약 종료일까지 유예될 수 있습니다.

 

연합뉴스 보도에 따르면 2026년 2월 12일 기준 임대차계약이 존재하는 주택은

5월 9일까지 토지거래허가를 신청하면 실거주 의무가 해당 임대차계약 종료일까지 유예될 수 있고,

임대차 기간에 따라 2028년 2월 11일까지 입주를 미룰 수 있는 구조로 설명됩니다.

다만 개정안 발표 이후 갱신된 계약은 유예 대상에서 제외될 수 있어 주의가 필요합니다.

 

여기서 중요한 것은 “세입자가 있으면 무조건 된다”가 아닙니다.

임대차계약이 언제 존재했는지.
매수자가 무주택자인지.
토지거래허가 신청일이 5월 9일 안에 들어오는지.
실거주 의무 유예 요건에 맞는지.

이걸 따로 확인해야 합니다.

세입자가 있는 집은 매도자에게는 매도 기회가 될 수 있지만, 매수자에게는 실거주 일정과 대출 일정이 얽히는 문제가 됩니다.

그래서 더 꼼꼼히 봐야 합니다.

왜 이렇게 복잡해졌을까요?

이유는 분명합니다.

정부는 다주택자 양도세 중과 유예를 더 연장하지 않겠다는 방향을 잡았습니다.

2026년 5월 6일 기준으로도 5월 9일 종료 방침 자체가 바뀌었다는 공식 변화는 확인되지 않습니다.

오히려 5월 10일부터 중과가 다시 적용된다는 보도가 이어지고 있습니다.

 

다만 현실 거래는 단순하지 않습니다.

토지거래허가구역에서는 허가 심사에 시간이 걸립니다.
매수자 대출도 확인해야 합니다.
세입자 문제도 정리해야 합니다.
잔금일과 등기일도 맞춰야 합니다.

그런데 5월 9일까지 모든 절차를 끝내라고 하면 현실적으로 거래가 막힐 수 있습니다.

 

그래서 나온 것이 이번 보완입니다.

종료일은 유지하되, 토지거래허가 신청분까지 중과 배제 적용을 열어준 것입니다.

하지만 이건 기한을 무제한 늘려준 것이 아닙니다.

정해진 문을 조금 열어둔 것입니다.
그리고 그 문은 5월 9일에 닫힙니다.

매도자는 가격보다 일정을 먼저 봐야 합니다

다주택자 매도자는 이 시기에는 가격만 보면 안 됩니다.

물론 얼마에 파느냐도 중요합니다.
하지만 지금은 언제 신청하고, 언제 허가받고, 언제 잔금과 등기를 마칠 수 있느냐가 세금 결과를 바꿀 수 있습니다.

특히 강남3구나 용산구처럼 양도차익이 큰 주택은 세금 차이가 작지 않습니다.

2주택자는 기본세율에 20%p가 더해질 수 있습니다.
3주택 이상자는 기본세율에 30%p가 더해질 수 있습니다.
장기보유특별공제 적용 배제까지 겹치면 체감 부담은 더 커질 수 있습니다.

그래서 매도자는 다음을 확인해야 합니다.

내 주택이 조정대상지역인지.
토지거래허가구역인지.
강남3구·용산구인지.
신규 조정대상지역인지.
5월 9일까지 토지거래허가 신청이 가능한지.
허가 이후 계약일을 언제 잡을 수 있는지.
잔금일과 등기일이 9월 9일 또는 11월 9일 안에 가능한지.

이 중 하나라도 틀어지면 세금 계산이 달라질 수 있습니다.

매수자도 남의 일이 아닙니다

이번 이슈는 매도자만의 문제가 아닙니다.

매수자도 영향을 받습니다.

매도자가 양도세 중과 배제를 받으려면 일정 안에 거래를 마쳐야 합니다. 그러면 매수자에게도 빠른 의사결정과 자금 준비가 요구됩니다.

특히 토지거래허가구역에서는 매수자의 실거주 요건, 무주택 여부, 자금조달계획, 대출 실행 일정까지 같이 봐야 합니다.

가격이 조금 싸 보이는 급매물이라도 일정이 너무 촉박하면 위험할 수 있습니다.

이 집이 왜 급하게 나왔는지.
매도자가 양도세 중과 배제를 노리는 물건인지.
잔금일을 앞당겨야 하는 조건인지.
등기일이 기한 안에 가능한지.
세입자가 있다면 임대차계약 종료일이 언제인지.

이걸 봐야 합니다.

단순히 “시세보다 싸다”만 보고 접근하면 안 됩니다.

이번 거래에서는 가격보다 일정이 더 중요한 변수가 될 수 있습니다.

오늘 기준으로 더 봐야 할 정책 방향

2026년 5월 6일 현재, 다주택자 양도세 중과 유예 종료 자체는 예정대로 진행되는 흐름입니다.

다만 부동산 세제의 방향은 여기서 끝나지 않을 가능성이 있습니다.

최근 보도에서는 정부가 다주택자 매물 유도 이후, 비거주 1주택자의 장기보유특별공제 구조까지 점검할 수 있다는 내용도 나오고 있습니다. 아직 확정 정책은 아니지만, 실거주 중심의 주택시장 재편 방향은 분명히 강해지고 있습니다.

그래서 본문에서 이 부분을 쓸 때는 조심해야 합니다.

“비거주 1주택자 규제가 확정됐다”라고 쓰면 안 됩니다.
“정부가 실거주 중심 과세 체계로 재편하려는 방향을 보이고 있다” 정도가 정확합니다.

이번 5월 9일 이슈도 같은 흐름 안에 있습니다.

다주택자에게는 마지막 정리 기회를 주되,
그 이후에는 실거주 중심으로 시장을 관리하겠다는 방향입니다.

결국 핵심은 신청일과 완료 시점입니다

이번 5월 9일 이슈를 한 문장으로 정리하면 이렇습니다.

토지거래허가구역에서는 계약일만 중요한 것이 아니라, 토지거래허가 신청일과 양도 절차 완료 시점이 중요합니다.

5월 9일까지 신청했는지.
허가를 제대로 받았는지.
계약일이 확정됐는지.
잔금일이 기한 안에 들어오는지.
등기일이 늦어지지 않는지.

이 다섯 가지가 연결돼야 합니다.

부동산 거래에서 세금은 보통 마지막에 확인하는 항목처럼 여겨집니다. 하지만 이번 건은 다릅니다.

세금이 거래 일정을 끌고 갑니다.

날짜를 잘못 잡으면 세금이 달라집니다.
세금이 달라지면 매도자의 가격 협상 태도도 달라집니다.
심하면 거래 자체가 깨질 수도 있습니다.

그래서 지금은 단순히 “5월 9일 전에 계약하면 된다”라고 말하면 부족합니다.

5월 9일까지 토지거래허가 신청을 했는지, 그리고 정해진 기한 안에 잔금과 등기까지 마칠 수 있는지까지 봐야 합니다.

이게 이번 양도세 중과 배제 이슈의 진짜 핵심입니다.

5월 9일은 세금 피하는 마지막 문입니다.
하지만 그 문은 계약서 한 장으로만 열리지 않습니다.

토지거래허가 신청, 허가, 계약일, 잔금일, 등기일이 모두 맞아야 합니다.

그리고 그중 하나라도 늦어지면, 생각보다 훨씬 큰 세금이 따라올 수 있습니다.