2026 초고가 1주택 보유세 변화15억·25억·35억 아파트 기준 종부세 얼마나 늘어날까

초고가 1주택 보유세 개편 논의가 나오면서 종부세와 공시가격 변화에 대한 관심이 높아지고 있다. 15억·25억·35억 아파트 기준으로 보유세 증가 가능성을 계산해본다.

 

 

 

이재명 정부가 지금까지 보여준 부동산 정책 흐름을 보면, 한꺼번에 전체를 건드리기보다 고가 구간부터 조이고, 대출·규제·세제를 같이 움직이는 방식에 더 가깝습니다.

 

실제로 2025년 10월 대책에서도 서울 전역과 경기 일부를 규제지역으로 묶고, 수도권·규제지역 주담대를 시가 15억 이하 6억, 15억 초과 25억 이하 4억, 25억 초과 2억으로 차등 제한했습니다.

그래서 이번 보유세 개편도 가장 가능성이 큰 건 전면 인상보다 핀셋 인상입니다.

 

핵심 레버는 이미 법에 들어 있습니다.
종부세는 1세대 1주택자의 경우 공시가격 합산액에서 12억원을 공제한 뒤, 여기에 공정시장가액비율을 곱해 과세표준을 계산합니다.

 

이 비율은 법상 60%에서 100% 사이를 대통령령으로 정할 수 있게 되어 있습니다.

지금 60%인 이 비율을 올리면, 국회에서 큰 법 개정을 하지 않아도 보유세 부담을 키울 수 있다는 뜻입니다.

 

여기에 공시가격 현실화율도 변수입니다.
현재 2026년 공동주택 현실화율은 평균 69% 수준으로 유지되고 있고, 연합뉴스 보도에 따르면 종부세 공정시장가액비율은 60%, 재산세 공정시장가액비율은 45% 수준이 유지된 상태입니다. 다만 시장에서는 정부가 마음만 먹으면 공정시장가액비율이나 현실화율을 다시 조정할 수 있는 카드가 있다고 보고 있습니다.

 

결국 시장이 보는 시나리오는 아주 단순합니다.

첫째, 종부세 공정시장가액비율을 60%에서 80% 같은 수준으로 올리는 방식
둘째, 공시가격 현실화율을 69%보다 다시 높이는 방식
셋째, 초고가·비거주 1주택을 실거주 1주택보다 더 불리하게 보는 방식입니다.

 

김 장관이 장기보유특별공제까지 함께 손질 가능성을

언급한 것도, 단순 보유세만이 아니라 실거주 여부에 따라 혜택 구조까지 바꿀 수 있다는 신호로 읽힙니다.

그럼 독자가 제일 궁금한 숫자로 보겠습니다.

 

아래 예시는 1세대 1주택, 단독명의, 고령자·장기보유 종부세 공제 없음, 세부담 상한 미반영 기준으로 단순화한 계산입니다.

재산세는 현행 주택 재산세 구조와 1세대 1주택 재산세 특례, 지방교육세 20%, 도시지역분 0.14%를 단순 반영했고, 종부세는 1세대 1주택 12억원 공제와 2주택 이하 세율표를 적용한 설명용 대략치입니다. 실제 고지세액은 공동명의, 나이, 보유기간, 세부담 상한에 따라 달라질 수 있습니다.

 

시세 15억 실거주 1주택이면

시세 15억원에 현실화율 69%를 적용하면 공시가격은 약 10.35억원입니다. 이 경우 1세대 1주택 종부세 공제 12억원 아래라서 종부세는 사실상 없고, 재산세 중심 구조에 가깝습니다.

지금 내는 보유세를 단순 계산하면 연 210만~220만원 수준입니다.
만약 정부가 종부세 공정시장가액비율만 60%에서 80%로 올려도, 이 구간은 원래 종부세가 거의 없어서 체감 변화가 크지 않습니다.
현실화율까지 80%로 높아진다고 가정해도 연 250만~260만원 정도로, 증가폭은 약 40만원 안팎입니다.

즉 이 가격대 실거주 1주택은 이번 이슈의 핵심 타깃이라기보다, 시장 분위기를 보는 구간에 더 가깝습니다.

 

시세 25억 1주택이면

시세 25억원에 현실화율 69%를 적용하면 공시가격은 약 17.25억원입니다.

여기서 12억원을 빼고, 공정시장가액비율 60%를 적용하면 종부세 과세표준은 약 3.15억원이 됩니다.

이 비율을 80%로 올리면 과세표준은 약 4.2억원으로 커집니다.

 

이 구간의 단순 보유세 예시는 이렇습니다.

지금은 대략 연 560만~570만원 수준
공정시장가액비율만 80%로 올리면 연 630만~640만원 수준
여기에 현실화율까지 80%로 올리면 연 880만~890만원 수준

 

즉 지금보다
공정시장가액비율만 올라도 약 70만원 정도,
현실화율까지 같이 올리면 약 320만원 정도 더 낼 수 있다는 계산이 나옵니다.

 

이 가격대부터는 “뉴스는 뉴스”가 아니라, 실제로 세금이 체감되기 시작하는 구간이라고 보는 게 맞습니다.

 

시세 35억 초고가 1주택이면

시세 35억원에 현실화율 69%를 적용하면 공시가격은 약 24.15억원입니다.

이 경우 종부세 과세표준은 현행 60% 기준 약 7.29억원, 80% 기준 약 9.72억원 수준이 됩니다.

과세표준이 한 단계 더 올라가기 때문에, 체감도 25억 구간보다 훨씬 큽니다.

 

이 구간의 단순 보유세 예시는 이렇게 볼 수 있습니다.

지금은 대략 연 1,080만~1,090만원 수준
공정시장가액비율만 80%로 올리면 연 1,330만~1,340만원 수준
현실화율까지 80%로 올리면 연 1,760만~1,770만원 수준

 

즉 지금보다
공정시장가액비율만 올려도 약 240만원 정도,
현실화율까지 같이 올리면 약 670만원 정도 더 낼 수 있다는 그림입니다.

 

그래서 기사에 초고가 1주택이 들어간 순간, 강남과 한강벨트 보유자들이 바로 계산기를 두드리기 시작하는 겁니다.

 

그래서 정부는 어떤 순서로 움직일 가능성이 클까

제 판단으로는 가장 현실적인 순서는 이렇습니다.

먼저 공정시장가액비율처럼 시행령으로 손댈 수 있는 부분을 조정하고,
그다음 시장 상황을 보면서 공시가격 현실화율을 다시 움직이거나,
마지막으로 비거주 1주택의 세제 혜택 축소까지 연결하는 방식입니다.

 

공정시장가액비율은 시행령 카드라 상대적으로 손대기 쉽고,

실제로 공시가격 현실화율과 함께 보유세를 좌우하는 변수라는 분석이 이미 나와 있습니다.

 

이 흐름이면, 모든 1주택자를 한꺼번에 치는 그림보다는
초고가 → 비거주 → 혜택 축소 순으로 갈 가능성이 높습니다.

 

결국 이 기사에서 진짜 봐야 할 포인트

이번 이슈의 핵심은 “1주택도 다 오른다”가 아닙니다.

 

진짜 핵심은
초고가 1주택은 더 낼 수 있다
비거주 1주택은 더 불리해질 수 있다
이 두 줄입니다. 김 장관의 발언도 바로 그 방향이었습니다.

 

아주 짧게 정리하면 이렇습니다.

시세 15억 실거주 1주택은 영향이 제한적일 가능성이 높고,
시세 25억 1주택은 정책이 나오면 연 수십만~수백만원대 증가를 체감할 수 있고,
시세 35억 초고가 1주택은 방식에 따라 연 수백만원 단위로 더 낼 가능성이 있습니다.

 

그래서 이 기사를 보고 검색해서 들어온 분들은
“1주택이라 괜찮은가”보다
내 집이 초고가 구간인지,
실거주인지 비거주인지
이 두 가지를 먼저 보는 게 맞습니다.