아파트 실거래가와 거래량을 함께 보면 시장 반등 신호가 보입니다. 가격보다 먼저 움직이는 거래 흐름을 통해 지금 집을 사도 되는 지역을 찾는 판단 기준을 설명합니다.
실거래가만 보면 시장 방향을 놓칠 수 있는 이유
집을 알아볼 때 대부분의 사람들은 먼저 실거래가를 확인합니다.
'국토교통부 실거래가' 공개 시스템이나 '부동산 플랫폼'에서
“이 단지가 얼마에 거래됐는지”를 확인하는 것이 일반적인 과정입니다.
문제는 여기서 발생합니다.
실거래가는 이미 발생한 거래의 결과입니다.
즉, 시장의 현재 상황을 보여주는 데이터이지만
시장 흐름을 가장 먼저 보여주는 신호는 아닐 수 있습니다.
부동산 시장을 오래 관찰한 사람들은
실거래가와 함께 반드시 거래량을 같이 확인합니다.
왜냐하면 시장에서는 종종 이런 흐름이 나타나기 때문입니다.
가격이 움직이기 전에
먼저 거래가 늘어나는 지역이 생기기 때문입니다.
실제로 연구에서도 아파트 거래량과 가격은 서로 영향을 주는 관계가 있다는 분석이 확인됩니다.
따라서 실거래가만 보면 시장의 방향을 놓칠 수 있고
거래량을 함께 보면 시장 흐름을 조금 더 빠르게 읽을 수 있습니다.
왜 거래량을 같이 봐야 하는가
부동산 시장은 생각보다 단순합니다.
가격은 결국 수요와 공급의 결과입니다.
그 수요가 실제로 시장에 나타나는 가장 직접적인 신호가
바로 거래량입니다.
시장이 침체될 때 나타나는 특징은 다음과 같습니다.
거래량이 줄어듭니다.
거래 자체가 거의 사라집니다.
가격도 서서히 하락하거나 정체됩니다.
반대로 시장이 살아나기 시작하면 이런 변화가 나타납니다.
먼저 거래가 조금씩 늘어납니다.
그 다음 가격이 움직이기 시작합니다.
그래서 부동산 시장에서는 종종 이런 말이 나옵니다.
가격은 결과이고
거래는 신호라는 말입니다.
거래량이 먼저 살아나는 지역의 특징
거래량이 먼저 움직이는 지역에는 몇 가지 공통점이 있습니다.
첫 번째는 수요가 확실한 지역입니다.
대표적으로
직주근접이 좋은 지역
학군이 안정적인 지역
대단지 아파트가 많은 지역
같은 곳입니다.
이런 지역은 시장이 침체되어도
수요 자체가 완전히 사라지지 않습니다.
그래서 가격이 크게 움직이지 않더라도
먼저 거래가 조금씩 늘어나는 경우가 있습니다.
두 번째는 가격 조정이 충분히 진행된 지역입니다.
가격이 오랫동안 하락하거나
상승 폭이 크게 줄어든 지역에서는
매수자들이 이렇게 생각하기 시작합니다.
이 정도 가격이면 괜찮지 않을까.
이때 거래가 조금씩 늘어납니다.
가격은 아직 반등하지 않았지만
거래량이 먼저 움직이기 시작하는 구간입니다.
세 번째는 대기 수요가 많던 지역입니다.
서울과 수도권 주요 지역에서는
가격이 하락하더라도 기다리는 수요가 존재합니다.
이런 지역에서는 시장 분위기가 조금만 바뀌어도
거래량이 빠르게 늘어나는 특징이 있습니다.
실거래가가 멈추고 거래량이 늘어나는 구간
부동산 시장에서 중요한 신호는
다음과 같은 구간에서 나타납니다.
가격 하락이 멈추거나
가격이 보합 상태인데
거래량이 늘어나는 구간입니다.
이때 시장에서는 이런 일이 일어납니다.
먼저 몇 건의 거래가 발생합니다.
그 다음 거래가 조금씩 늘어납니다.
그 이후 가격이 천천히 움직이기 시작합니다.
최근 시장에서도 특정 지역에서 거래가 증가하면서 가격 상승 흐름이 나타나는 사례가 보고되고 있습니다.
이런 흐름은 대부분의 상승장에서 반복되었습니다.
가격이 먼저 오르는 것이 아니라
거래가 먼저 늘어나는 경우가 많습니다.
지금 집을 사도 되는 지역을 찾는 순서
집을 살지 고민하는 사람이라면
다음 순서로 시장을 보는 것이 도움이 됩니다.
첫 번째는 거래량 변화입니다.
최근 몇 달 동안 거래가 늘어나는지
거래가 계속 줄어드는지 먼저 확인합니다.
두 번째는 실거래가 흐름입니다.
가격이 계속 하락하는지
하락이 멈추는지
보합 상태인지 확인합니다.
세 번째는 지역 수요입니다.
직주근접
학군
대단지 여부
같은 기본 수요가 있는 지역인지 확인합니다.
이 세 가지가 동시에 나타나는 곳이
보통 시장이 먼저 반응하는 지역입니다.
실거래 데이터는 숫자가 아니라 흐름이다
실거래가 데이터는 매우 중요한 정보입니다.
한국에서는 모든 주택 거래 가격이 기록되고 공개되기 때문에
시장 분석에서도 중요한 기준 데이터로 활용됩니다.
하지만 실거래가 숫자만 보면
시장 흐름을 읽기 어렵습니다.
가격만 보면 결과만 보게 됩니다.
거래량까지 같이 보면
시장의 움직임이 보이기 시작합니다.
결론
지금 집을 사도 되는 지역을 찾는 방법은
생각보다 복잡하지 않습니다.
실거래가만 보는 것이 아니라
거래량을 함께 보는 것입니다.
가격이 하락하거나 멈춘 상태에서
거래량이 늘어나기 시작하는 지역이 있다면
그곳은 시장이 먼저 반응하는 곳일 가능성이 있습니다.
그래서 마지막으로 이 문장으로 정리할 수 있습니다.
가격보다 먼저 움직이는 것은 거래량입니다.
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