재개발 이주비대출 8월 31일 변경, 한도 계산법
2026년 8월 31일부터 재개발·재건축 이주비대출의 담보가치 산정 기준이 달라집니다.
지금까지는 정비사업 전 주택의 종전자산평가액만 사용했지만, 앞으로는 종전자산평가액과 종후자산평가액 중 큰 금액을 기준으로 LTV를 적용합니다.
종후자산평가액이 종전자산평가액보다 높은 조합원은 이주비대출 한도가 늘어날 수 있습니다.
다만 규제지역 LTV 40%와 기본 이주비대출 6억원 한도가 함께 완화되는 것은 아닙니다.
핵심은 종후자산평가액만 보고 대출 가능액을 예상하지 않는 것입니다. 종전·종후자산 중 큰 금액에 LTV를 적용한 뒤 6억원 한도와 기존 담보대출, 조합의 대출 조건을 차례로 확인해야 합니다.
종전·종후자산 중 큰 금액으로 계산합니다
금융위원회가 2026년 8월 13일 발표한 금융 종합대책에 따르면 8월 31일부터 이주비대출 LTV를 적용하는 자산가치 기준이 다음과 같이 바뀝니다.
| 구분 | LTV를 적용하는 자산가치 |
| 2026년 8월 30일까지 | 종전자산평가액 |
| 2026년 8월 31일부터 | 종전자산평가액과 종후자산평가액 중 큰 금액 |
종전자산평가액은 정비사업 시행 전 조합원이 소유한 토지와 건물의 평가액입니다.
낡은 주택이나 빌라처럼 기존 건물의 가치가 낮은 사업장은 정비사업 후 받을 신축주택의 가치보다 종전자산평가액이 낮게 책정될 수 있습니다.
종후자산평가액은 정비사업이 끝난 뒤 조합원이 받게 될 신축주택의 추산 가치입니다.
현재 주변 신축 아파트의 호가나 입주 후 예상 실거래가를 조합원이 임의로 대입하는 금액은 아닙니다.
권리가액과도 구분해야 합니다.
권리가액은 일반적으로 종전자산평가액에 비례율을 반영한 금액이므로 조합이 통보한 종전자산평가액, 권리가액, 종후자산평가액을 각각 확인해야 합니다.
이주비대출 한도는 이렇게 계산합니다
규제지역에서 LTV 40%가 적용되고 기본 이주비대출 최고한도가 6억원이라고 가정하면 8월 31일 이후의 단순 계산식은 다음과 같습니다.
종전자산평가액과 종후자산평가액 중 큰 금액 × 40%
이 계산 결과와 6억원 가운데 작은 금액이 규제상 1차 한도가 됩니다.
여기에서 선순위 채권과 기존 담보대출, 조합의 대출 약정, 금융회사 심사 결과 등이 추가로 반영될 수 있습니다.
종전자산 6억원, 종후자산 8억원인 경우
변경 전에는 종전자산평가액 6억원에 LTV 40%를 적용하므로 단순 한도가 2억4000만원입니다.
8월 31일 이후에는 더 큰 금액인 종후자산평가액 8억원에 LTV 40%를 적용합니다.
단순 한도는 3억2000만원으로 8000만원 늘어납니다.
| 계산 기준 | 계산식 | 단순 한도 |
| 변경 전 | 6억원×40% | 2억4000만원 |
| 변경 후 | 8억원×40% | 3억2000만원 |
| 증가 가능액 | 3억2000만원-2억4000만원 | 8000만원 |
금융당국도 강북의 한 정비사업 사례를 들어 종전자산 기준 2억4000만원이던 한도가 종후자산을 적용하면 3억2000만원으로 늘어날 수 있다고 설명했습니다.
다만 모든 조합원의 한도가 8000만원 또는 30%씩 일괄적으로 늘어나는 것은 아닙니다.
종전자산과 종후자산의 차이, 기존 대출 규모에 따라 실제 증가액이 달라집니다.
종전자산 10억원, 종후자산 18억원인 경우
변경 전에는 종전자산 10억원에 LTV 40%를 적용한 4억원이 단순 한도입니다.
변경 후 종후자산 18억원에 LTV 40%를 적용하면 계산 결과는 7억2000만원입니다.
하지만 기본 이주비대출 최고한도가 6억원이라면 규제상 한도는 6억원에서 제한됩니다.
| 구분 | 계산 결과 |
| 변경 전 단순 한도 | 4억원 |
| 변경 후 LTV 계산액 | 7억2000만원 |
| 6억원 한도 반영 | 6억원 |
| 증가 가능액 | 2억원 |
종후자산평가액이 높아졌다는 이유만으로 계산 결과인 7억2000만원을 모두 받을 수 있는 것은 아닙니다.
이번 조치는 LTV를 곱하는 자산가치의 기준을 바꾼 것이지 6억원 한도를 없앤 조치가 아닙니다.
종후자산이 낮으면 한도가 늘지 않습니다
종후자산평가액이 종전자산평가액보다 낮은 경우에는 기존과 마찬가지로 종전자산평가액을 기준으로 계산합니다.
예를 들어 종전자산평가액이 9억원이고 종후자산평가액이 7억원이라면 더 큰 금액인 종전자산 9억원을 사용합니다. 규제지역 LTV 40%를 적용한 단순 한도는 기존과 같은 3억6000만원입니다.
| 종전자산 | 종후자산 | 적용 기준 | 단순 한도 |
| 9억원 | 7억원 | 종전자산 9억원 | 3억6000만원 |
따라서 모든 정비사업 조합원이 변경 효과를 받는 것은 아닙니다.
종후자산평가액이 종전자산평가액보다 높고, 기존 한도가 6억원에 도달하지 않은 조합원에게 증가 효과가 나타납니다.
LTV 40%와 6억원 한도는 그대로입니다
이번 발표를 이주비대출 LTV 비율 자체가 완화된 것으로 이해하면 자금계획이 달라질 수 있습니다.
금융위원회가 발표한 내용은 종전자산만 인정하던 담보가치 기준을 종전·종후자산 중 큰 금액으로 바꾸는 조치입니다.
규제지역 LTV 40%와 기본 이주비대출 6억원 한도는 유지됩니다.
| 구분 | 변경 여부 |
| 담보가치 기준 | 종전자산에서 종전·종후 중 큰 금액으로 변경 |
| 규제지역 LTV | 40% 유지 |
| 기본 이주비대출 한도 | 6억원 유지 |
| 기존 담보대출 차감 | 계속 적용될 수 있음 |
| 금융회사 심사 | 계속 적용 |
예를 들어 종후자산평가액이 12억원이라면 LTV 40%를 적용한 금액은 4억8000만원입니다.
LTV가 60%나 70%로 올라 7억2000만원 또는 8억4000만원을 받을 수 있는 조치가 아닙니다.
기존 이주비대출도 자동으로 증액될까요?
금융위원회 발표에는 2026년 8월 31일부터 새로운 산정방식을 시행할 예정이라는 내용이 제시됐습니다.
다만 이미 실행된 이주비대출을 새 기준으로 자동 재계산해 증액한다는 경과조치는 명확하게 공개되지 않았습니다.
같은 정비사업장이라도 대출 진행 단계에 따라 적용 결과가 달라질 수 있습니다.
- 8월 31일 이후 이주비대출을 처음 실행하는 경우
- 대출 승인은 받았지만 아직 실행하지 않은 경우
- 이주비대출 일부 회차만 실행한 경우
- 이주비대출 전액을 이미 실행한 경우
- 기존 약정을 변경하거나 증액을 요청하는 경우
- 다른 금융회사로 대환하는 경우
8월 31일 이후 대출금을 받는다는 이유만으로 새 기준이 자동 적용된다고 단정해서는 안 됩니다.
조합과 주관은행이 체결한 대출 약정, 대출 승인일, 실행일과 증액 심사 가능 여부를 함께 확인해야 합니다.
은행에는 다음 사항을 구분해 문의하는 것이 좋습니다.
- 새 기준을 적용하는 기준일이 승인일인지 실행일인지
- 기존 승인 건도 종후자산 기준으로 재심사할 수 있는지
- 이미 실행한 대출을 증액할 수 있는지
- 종후자산평가액으로 어떤 서류를 인정하는지
- 기존 담보대출과 선순위 채권을 얼마까지 차감하는지
기존 대출의 증액 여부가 확정되지 않았다면 늘어날 것으로 예상한 금액을 이사할 집의 보증금으로 먼저 약정하지 않는 편이 안전합니다.
6억원이 부족하면 추가 이주비대출을 확인해야 합니다
기본 이주비대출만으로 자금이 부족한 조합원을 위해 한국주택금융공사의 ‘추가 이주비대출 보증상품’도 신설될 예정입니다.
다만 이 상품은 종후자산평가액 적용과 시행 시점이 다릅니다.
종전·종후자산 중 큰 금액을 사용하는 기준은 2026년 8월 31일부터 적용될 예정이지만, 추가 이주비대출 보증상품은 2027년 1월 출시 예정입니다.
| 구분 | 기본 이주비대출 | 추가 이주비대출 보증상품 |
| 자금 구조 | 조합원 대상 이주비대출 | 조합·시공사의 사업자대출 후 조합원 대여 |
| 주요 내용 | 종전·종후자산 중 큰 금액에 LTV 적용 | 기본 이주비 부족액에 공적 보증 지원 |
| 시행 예정 | 2026년 8월 31일 | 2027년 1월 |
| 한도 | 현행 최고 6억원 등 규제 적용 | 사업장별 예상 수요를 반영해 결정 예정 |
추가 이주비대출은 조합원이 은행에서 직접 6억원을 초과해 대출받는 구조가 아닙니다.
시공사나 조합이 주금공 보증을 바탕으로 은행에서 사업자대출을 받은 뒤 조합원에게 추가 자금을 빌려주는 방식입니다.
2026년 8월 19일 기준으로 조합원별 한도, 금리, 신청서류와 상환 조건은 세부 상품으로 확정되지 않았습니다.
조합이나 시공사가 해당 상품을 이용하지 않으면 개별 조합원이 은행에 단독으로 신청하기도 어렵습니다.
이주비대출과 DSR은 적용 방식을 구분해야 합니다
이주비대출은 원칙적으로 차주 단위 DSR 규제가 적용되지 않는 대출에 해당합니다.
따라서 일반 주택담보대출처럼 연소득에 DSR 40%를 적용해 이주비대출 한도를 직접 계산하는 구조는 아닙니다.
하지만 이주비대출을 받은 뒤 일반 주택담보대출이나 신용대출처럼 DSR이 적용되는 대출을 새로 받으면 기존 이주비대출의 원리금 상환분이 신규 대출의 DSR 산정에 반영될 수 있습니다.
대출 심사는 다음 순서로 이해하면 됩니다.
- 종전자산과 종후자산 중 큰 금액을 확인합니다.
- 해당 지역과 주택 수에 맞는 LTV를 적용합니다.
- 기본 이주비대출 6억원 한도를 확인합니다.
- 기존 담보대출과 선순위 채권을 반영합니다.
- 조합의 대출 약정과 은행 심사를 거칩니다.
- 이후 다른 대출을 받을 때 기존 이주비의 DSR 반영 여부를 확인합니다.
이주비대출 한도가 늘어났다고 해서 입주 시 분담금대출이나 잔금대출 한도까지 같은 금액으로 늘어나는 것은 아닙니다.
이주비는 입주 시 상환하거나 잔금대출로 전환될 수 있으므로 입주 시점의 대출 규제를 별도로 계산해야 합니다.
상황별로 한도 변화를 비교해 보겠습니다
종후자산이 높고 기존 한도가 6억원 미만인 경우
종전자산 6억원, 종후자산 8억원이라면 규제지역 LTV 40% 기준 단순 한도가 2억4000만원에서 3억2000만원으로 늘어날 수 있습니다.
기존 담보대출과 선순위 채권이 없다면 이번 변경의 효과를 비교적 직접적으로 받을 가능성이 있습니다.
종후자산 기준 계산액이 6억원을 넘는 경우
종후자산 18억원의 40%는 7억2000만원입니다.
그러나 기본 이주비대출 한도가 6억원이라면 6억원에서 제한됩니다.
6억원을 초과하는 자금이 필요하다면 2027년 추가 이주비대출 보증상품이나 조합·시공사의 별도 지원 조건을 확인해야 합니다.
종전자산이 종후자산보다 높은 경우
종전자산 9억원, 종후자산 7억원이라면 기존과 같은 종전자산 9억원을 사용합니다.
산정 기준 변경에 따른 한도 증가 효과는 없습니다.
이주비대출을 이미 모두 실행한 경우
이미 실행된 대출이 자동으로 증액된다는 내용은 공개된 발표 자료에서 명확하게 확인되지 않습니다.
주관은행이 약정 변경이나 추가 심사를 허용하는지 확인해야 합니다.
기존 주택담보대출이 있는 경우
종후자산을 적용한 계산 결과가 늘어도 기존 담보대출이나 선순위 채권이 차감되면 실제 추가 가능액이 작아질 수 있습니다.
은행에 단순 LTV 한도가 아닌 최종 실행 가능액을 요청해야 합니다.
늘어난 한도를 모두 사용하는 것이 유리할까요?
이주비대출은 이주할 주택의 전세보증금이나 월세, 기존 대출 상환 등에 사용할 수 있습니다.
그러나 이주 기간이 길어질수록 이자 부담도 커집니다.
예를 들어 새 기준을 적용해 추가로 받을 수 있는 금액이 8000만원이고 금리를 연 4.5%로 가정하면 단순 연 이자는 360만원입니다.
8000만원×4.5%=연 360만원
이주 기간이 3년이라면 원금상환을 제외한 단순 이자 합계는 약 1080만원입니다.
| 추가 대출액 | 가정 금리 | 단순 연 이자 | 3년 단순 이자 |
| 8000만원 | 연 4.5% | 360만원 | 1080만원 |
실제 이자는 변동금리 여부, 실행 시점과 이자 지급 방식에 따라 달라집니다.
추가 한도로 전세보증금을 높이는 방법과 보증금을 낮추고 월세를 부담하는 방법을 함께 비교해야 합니다.
8월 31일 전에 확인할 순서
먼저 조합에 본인의 종전자산평가액과 종후자산평가액을 확인해야 합니다.
종후자산평가액이 아직 나오지 않았다면 대출 심사에서 어떤 금액을 사용할 예정인지 물어봐야 합니다.
다음으로 주관은행과 이주비대출 실행 일정을 확인합니다.
새 기준 시행일과 조합원 대출 실행일이 다를 수 있고, 이미 승인된 대출은 별도의 약정 변경이나 재심사가 필요할 수 있습니다.
조합과 은행에는 다음 항목을 구분해 문의하는 편이 정확합니다.
- 본인의 종전자산평가액과 종후자산평가액
- 새 기준 적용 후 예상 LTV 한도
- 기존 담보대출을 차감한 최종 가능액
- 대출 승인일과 실행일
- 기존 승인 건의 재심사 가능 여부
- 이미 실행한 대출의 증액 가능 여부
- 기본 이주비대출 금리와 이자 지급 방식
- 추가 이주비대출 보증상품 이용 계획
- 입주 시 이주비 상환과 잔금대출 전환 방법
마지막으로 이주할 집의 보증금, 보유 현금, 기존 대출 상환액과 예상 이주 기간을 함께 계산해야 합니다.
대출한도가 늘어나는 금액보다 이주 기간에 부담할 이자가 더 중요한 판단 기준이 될 수도 있습니다.
2026년 8월 31일 변경의 핵심은 LTV 40%를 높인 것이 아니라 LTV를 적용할 담보가치를 종전·종후자산 중 큰 금액으로 넓힌 데 있습니다.
종후자산평가액이 높은 조합원은 한도가 늘어날 수 있지만 6억원 제한과 기존 대출 차감, 금융회사 심사는 그대로 남습니다.
이주를 앞둔 조합원이라면 조합이 안내한 예상액만 보고 전세계약을 체결하지 말고, 종전·종후자산평가액과 주관은행의 최종 실행 가능액을 확인한 뒤 이주자금 계획을 확정하시기 바랍니다.