1주택 종부세 기본공제 기준, 실거주 비거주 종합부동산세 차이

시가 20억원 1주택은 종부세가 0원일까요?
공시가격 14억원 과세 기준과 거주 14억원·비거주 9억원 기본공제 차이를 사례로 설명합니다.
 

 
 
시가 20억원짜리 주택을 한 채 보유하면 누구나 종합부동산세가 0원일까요?
결론부터 말씀드리면 시가만으로는 판단할 수 없습니다.
종부세는 매매 호가나 최근 실거래가가 아니라 매년 6월 1일 현재 보유한 주택의 공시가격에서 출발합니다.
 
2026년 세제개편안에서는 숫자 14억원이 두 번 등장합니다.
하나는 1세대 1주택자의 과세대상 기준금액이고, 다른 하나는 거주용 1주택의 기본공제금액입니다.
비거주 1주택의 기본공제는 9억원이지만 과세대상 기준금액은 14억원입니다.
 
이 두 단계를 구분해야 공시가격 13억원인 비거주 1주택에 종부세가 부과된다고 잘못 판단하지 않습니다.
다만 2026년 8월 9일 현재 이는 정부가 발표한 세제개편안입니다.
아직 국회 의결과 법률 공포를 거친 확정 제도가 아니므로, 아래 내용은 정부안대로 개정된다는 전제에서 보셔야 합니다.
 

시가 20억원보다 공시가격을 먼저 확인해야 합니다

정부가 제시한 ‘시가 약 20억원’은 공시가격 14억원을 이해하기 쉽게 환산한 참고 표현입니다.
모든 주택의 공시가격을 시가×70%로 계산한다는 뜻이 아닙니다.
공시가격은 주택 유형과 지역, 가격대, 개별 특성에 따라 시세 반영 정도가 다를 수 있습니다.
최근 실거래가격이 올랐다고 공시가격이 그날 바로 바뀌는 것도 아닙니다.
같은 시가 20억원이라도 한 주택의 공시가격은 13억원이고 다른 주택은 15억원일 수 있습니다.
따라서 종부세 대상 여부를 확인하려면 국토교통부 부동산공시가격 알리미에서 해당 연도의 공시가격을 조회해야 합니다.
‘시가 약 20억원 이하’는 검색할 때 참고할 범위일 뿐, 개별 주택의 과세 여부를 확정하는 환산식이 아닙니다.
 

과세대상 기준금액 14억원과 기본공제는 다릅니다

정부안의 1세대 1주택 구조를 단순화하면 다음과 같습니다.

구분	과세대상 기준금액	과세 대상이 된 뒤 적용하는 기본공제
거주용 1세대 1주택	공시가격 14억원	14억원
비거주 1세대 1주택	공시가격 14억원	9억원

 
먼저 공시가격이 14억원을 초과하는지 확인합니다.
14억원 이하라면 거주 여부와 관계없이 1세대 1주택자는 주택분 종부세 과세 대상에서 제외됩니다.
공시가격이 14억원을 초과해 과세 대상에 들어온 뒤에는 거주용이면 14억원, 비거주이면 9억원을 공시가격 합계에서 공제해 과세표준을 계산합니다.
따라서 비거주 1주택의 공시가격이 13억원이라고 해서 13억원 - 9억원 = 4억원을 종부세 계산에 바로 넣으면 안 됩니다.
13억원은 과세대상 기준금액 14억원 이하이므로 그보다 앞 단계에서 과세 대상에서 빠집니다.
 

공시가격 13억원이면 시가가 20억원이어도 종부세 대상이 아닙니다

다른 주택이나 주택 부속토지가 없고, 1세대 1주택 요건을 충족한 개인 단독명의라고 가정하겠습니다.
시가가 20억원이어도 해당 연도 공시가격이 13억원이면 정부안의 과세대상 기준금액 14억원을 넘지 않습니다.
거주용과 비거주 모두 주택분 종부세 과세 대상에서 제외됩니다.
세금이 없는 이유는 시가가 20억원 이하이기 때문이 아니라, 확인된 공시가격이 14억원 이하이기 때문입니다.
여기서 ‘종부세 0원’을 ‘보유세 0원’으로 받아들이면 안 됩니다.
주택분 종부세가 부과되지 않아도 재산세와 지방교육세, 재산세 도시지역분 등은 별도로 부과될 수 있습니다.
 

공시가격 15억원부터 거주와 비거주의 차이가 커집니다

이번에는 시가가 같은 20억원이지만 공시가격이 15억원이라고 가정하겠습니다.
14억원을 초과하므로 종부세 과세 대상에 들어오고, 이때부터 거주 여부에 따른 기본공제 차이가 실제 과세표준에 반영됩니다.

구분	공시가격	기본공제	공제 후 금액	2027년 공정시장가액비율 70% 적용 시 과세표준
거주용 단독명의 1주택	15억원	14억원	1억원	7천만원
비거주 단독명의 1주택	15억원	9억원	6억원	4억2천만원

 
정부안은 2027년 주택분 종부세 공정시장가액비율을 현행 60%에서 70%로 올리는 내용도 담고 있습니다.
이를 단순 적용하면 거주용의 과세표준은 7천만원, 비거주용은 4억2천만원입니다.
 
이 숫자는 최종 납부세액이 아닙니다.
과세표준에 해당 구간의 세율을 적용한 뒤 종부세가 부과된 부분의 재산세 상당액을 공제하고, 적용 가능한 1세대 1주택 세액공제와 세부담 상한을 차례로 반영해야 합니다. 산출된 종부세 외에 농어촌특별세도 별도로 붙습니다.
공시가격 자체가 거주 여부에 따라 15억원에서 다른 금액으로 바뀌는 것도 아닙니다.
달라지는 것은 기본공제와 세액공제 조건입니다.
 

부부 공동명의는 단독명의 표에 지분만 나누면 안 됩니다

앞의 사례는 개인 단독명의 1세대 1주택을 전제로 했습니다.
부부 공동명의 1주택은 부부가 각각 납부하는 방식과 공동명의 1주택자 특례를 신청하는 방식을 비교해야 합니다.
정부 문답자료에 따르면 개편안에서 부부가 개별 납부하면 해당 주택에 거주할 때 각 9억원, 거주하지 않을 때 각 4억원을 공제합니다.
공동명의 1주택자 특례를 신청하면 거주 시 14억원, 비거주 시 9억원을 공제합니다.
 

부부 공동명의 1주택 과세 방식	거주 시 기본공제	비거주 시 기본공제
부부 개별 납부	각 9억원	각 4억원
공동명의 1주택자 특례 신청	합계 14억원	합계 9억원

 
공제금액만 합치면 개별 납부가 유리해 보여도 그것만으로 결론 내리면 안 됩니다.
공동명의 특례 적용 여부에 따라 납세의무자, 과세표준, 1세대 1주택 세액공제 적용 구조가 달라집니다.
지분율과 실제 거주, 연령, 거주기간 등을 함께 넣어 두 방식의 예상세액을 비교해야 합니다.
 

세액공제도 ‘보유’에서 ‘거주’ 중심으로 바뀝니다

현행 1세대 1주택 세액공제는 연령에 따른 고령자 공제와 보유기간 공제를 합산하는 구조입니다.
정부안은 고령자 공제는 유지하되 보유기간 공제를 거주기간 공제로 전환하는 방향입니다.
2027년에는 축소된 보유기간 공제와 거주기간 공제 중 유리한 공제를 적용하는 과도기를 두고, 2028년부터는 거주기간 공제로 전환할 예정입니다.
세액공제 금액에는 2027년 800만원, 2028년 이후 600만원의 한도도 신설됩니다.
따라서 ‘오래 보유했으니 같은 공제를 계속 받는다’고 전제하면 안 됩니다.
공시가격 15억원 사례의 실제 세액을 계산할 때는 기본공제뿐 아니라 거주기간에 따른 세액공제와 적용연도까지 확인해야 합니다.
 

6월 1일 현재 상태를 확인해야 합니다

종부세법상 과세기준일은 재산세 과세기준일을 따르며 매년 6월 1일입니다.
계약서를 작성한 날만으로 소유자가 바뀌는 것은 아니므로 6월 1일 현재 잔금 지급과 소유권 변동 상태를 확인해야 합니다.

• 6월 1일 현재 1세대 1주택 요건을 충족하는지 확인합니다.
• 해당 연도의 공시가격이 14억원을 초과하는지 확인합니다.
• 주소 이전만이 아니라 개편안의 거주 요건과 증빙 기준을 충족하는지 확인합니다.
• 개인 단독명의인지 부부 공동명의인지 구분합니다.
• 공동명의라면 개별 납부와 공동명의 1주택자 특례를 각각 계산합니다.
• 상속주택, 신규주택, 지방 저가주택 등 주택 수 산정 제외 특례가 있는지 확인합니다.
• 거주기간 공제와 고령자 공제, 공제 한도, 세부담 상한을 확인합니다.
• 정부안이 최종 법률과 시행령에 어떻게 반영됐는지 확인합니다.

거주 여부의 세부 판정과 부득이한 비거주기간의 인정 범위는 최종 법률과 시행령을 확인해야 합니다.
주민등록만 옮겨 놓는 것으로 접근하면 실제 거주 사실을 입증하지 못해 추징 문제가 생길 수 있습니다.
 

시가 20억원 1주택의 판단 순서

첫째, 시가가 아니라 해당 연도 공시가격을 조회합니다.
둘째, 6월 1일 현재 1세대 1주택인지 확인합니다.
셋째, 공시가격이 14억원을 초과하는지 봅니다.
넷째, 과세 대상이라면 거주 14억원과 비거주 9억원 중 적용할 기본공제를 판단합니다.
다섯째, 단독명의와 공동명의의 계산 구조를 구분합니다.
마지막으로 공정시장가액비율과 세율, 재산세 상당액 공제, 1세대 1주택 세액공제, 세부담 상한을 반영합니다.
 
시가 20억원이라는 표현은 공시가격 14억원의 대략적인 시장가치를 설명한 숫자일 뿐입니다.
실제 종부세는 공시가격과 과세기준일, 명의, 세대의 주택 수, 거주 여부에서 결정됩니다.
같은 시가 20억원 주택이라도 공시가격 13억원과 15억원의 결과가 달라지는 이유입니다.
※ 이 글은 2026년 8월 9일 현재 발표된 정부의 2026년 세제개편안을 기준으로 작성한 일반 정보입니다.
아직 확정 법률이 아니며 실제 세액과 적용 여부는 국회에서 확정된 종합부동산세법·시행령 및 개별 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다.