다주택자 양도세 중과 완화 조건, 2주택 3주택 한시 세율 정리

2027년 다주택자 양도세는 중과 폐지가 아닙니다.
2주택 5%p·3주택 이상 10%p 중과세율의 적용 조건과 2026년 양도분 특례를 정리합니다.
 

 
 
2027년에 다주택자가 집을 팔면 양도소득세 중과가 없어지는 것일까요. 결론부터 말씀드리면 아닙니다.
정부의 2026년 세제개편안은 중과를 배제하거나 유예를 연장하는 내용이 아니라, 기본세율에 더하는 중과세율을 2027년과 2028년에 한시적으로 낮추는 방안입니다.
 
정부안대로 개정되면 2027년 중과세율은 1세대 2주택자 5% p , 1세대 3주택 이상자 10% p 입니다.
기본세율만 적용되는 구조가 아니며, 2029년 이후에는 현행 수준인 20%p와 30%p로 돌아갑니다.
 
다만 2026년 8월 9일 현재 국회를 통과해 공포된 법률은 아닙니다.
아래 내용은 2026년 8월 3일 정부가 발표한 세제개편안을 기준으로 하므로 실제 양도 전에는 확정 법률과 부칙을 다시 확인해야 합니다.
 

2027년에도 양도세가 완전히 원상복구되지는 않습니다

2026년 5월 9일 다주택자 양도세 중과 유예가 종료되면서 현행법상 조정대상지역 주택의 중과세율은 2주택자 20%p, 3주택 이상자 30%p입니다.
정부안은 이 중과 제도를 없애지 않고 2년 이상 보유한 주택에 한해 2027년과 2028년의 중과세율만 낮춥니다.

구분	현행	2027년	2028년	2029년 이후
1세대 2주택	기본세율+20%p	기본세율+5%p	기본세율+10%p	기본세율+20%p
1세대 3주택 이상	기본세율+30%p	기본세율+10%p	기본세율+15%p	기본세율+30%p

 
여기서 5%p는 양도차익의 5%만 세금으로 낸다는 뜻이 아닙니다.
양도소득 과세표준에 6~45%의 기본세율을 적용한 뒤, 2주택자는 5%p, 3주택 이상자는 10%p의 중과세율을 추가하는 구조입니다.
 
공식 자료의 표현도 ‘가산세율’보다는 ‘중과세율’입니다.
가산세는 신고나 납부 의무를 제대로 이행하지 않았을 때 붙는 별도 제재성 세금으로 오해할 수 있으므로, 이 글에서는 ‘기본세율에 더하는 중과세율’이라고 구분하겠습니다.
또 하나 중요한 점이 있습니다. 정부 문답자료는 한시 완화 기간에도 현행 중과와 동일하게 장기보유특별공제를 적용하지 않는다고 설명합니다. 중과세율만 낮아질 뿐 중과 대상 주택이 일반과세 주택으로 바뀌는 것은 아닙니다.
 

양도차익이 같아도 2주택과 3주택 이상은 세액이 다릅니다

차이를 보기 위해 필요경비와 양도소득 기본공제 등을 제외하고, 양도소득 과세표준이 5억원이라고 단순 가정해 보겠습니다.
5억원 이하 구간의 기본세율 40%와 누진공제 2,594만원을 적용하면 기본 산출세액은 1억7,406만원입니다.
 

구분	2027년 단순 계산	국세 산출세액
1세대 2주택	1억7,406만원+5억원×5%	1억9,906만원
1세대 3주택 이상	1억7,406만원+5억원×10%	2억2,406만원

 
같은 과세표준이라도 3주택 이상자의 산출세액이 2주택자보다 2,500만원 많습니다.
2028년에는 중과세율이 각각 10%p와 15%p로 올라가므로 단순 산출세액은 2억2,406만원과 2억4,906만원입니다.
2029년 이후 현행 수준으로 돌아가면 각각 2억7,406만원과 3억2,406만원이 됩니다.
 
이 금액은 세율 차이를 보여주기 위한 예시이지 실제 납부세액이 아닙니다. 실제 계산에서는 양도가액, 취득가액, 자본적 지출과 중개보수 등 필요경비, 양도소득 기본공제, 같은 해 다른 양도자산의 손익을 반영해야 합니다. 개인지방소득세도 별도입니다.
 

2027년 5%p·10%p를 적용받는 핵심 조건

 

1. 양도하는 주택을 2년 이상 보유해야 합니다

정부안의 한시 완화는 보유기간 2년 이상인 주택으로 한정됩니다.
2년 미만 보유한 주택은 표의 세율을 바로 적용하면 안 되며, 단기보유 세율을 포함한 별도 판정이 필요합니다.

 

2. 양도 당시 조정대상지역 주택이어야 합니다

다주택자 중과는 전국의 모든 주택에 적용되는 것이 아닙니다.
양도하는 주택이 양도 당시 조정대상지역에 있어야 합니다.
계약 후 잔금 전 지역 지정이 바뀔 수 있으므로 매매계약일의 지역 상태만 보고 판단하면 안 됩니다.

 

3. 양도일 현재 1세대의 주택 수를 확인해야 합니다

세법상 주택 수는 명의자 한 사람의 등기만 보는 것이 아니라 1세대를 기준으로 판정합니다.
배우자 보유 주택과 조합원입주권·분양권 등이 주택 수에 영향을 줄 수 있습니다.
여러 주택을 같은 시기에 처분한다면 계약 순서보다 양도일의 순서가 중요합니다.
먼저 양도한 주택에 따라 다음 주택을 팔 때 3주택 이상에서 2주택으로 내려갈 수 있기 때문입니다.

 

4. 중과 제외주택인지 따로 확인해야 합니다

주택 수가 두 채 이상이어도 양도하려는 주택이나 보유 주택이 시행령상 중과 제외 대상에 해당할 수 있습니다.
상속주택, 장기임대주택, 지방 저가주택 등은 취득 시기·지역·가액·임대요건에 따라 판정이 달라집니다.
단순히 등기부상 주택 개수만 세어 5%p나 10%p를 적용하면 안 됩니다.
 

5. 매매계약일이 아니라 세법상 양도시기를 봐야 합니다

양도시기는 원칙적으로 대금청산일입니다.
대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 했다면 등기접수일이 양도시기가 됩니다.
대금청산일이 분명하지 않을 때도 등기접수일 등을 기준으로 판단합니다.
따라서 2027년 12월에 계약하고 2028년 1월에 잔금을 받으면 2027년 세율이 아니라 2028년 세율이 적용될 수 있습니다.
반대로 계약일만 2027년이라고 해서 5%p나 10%p가 확정되는 것은 아닙니다.
 

2026년에 이미 양도했다면 2027년 확정신고만 가능한 것은 아닙니다

기존 설명에서 가장 세밀하게 고쳐야 할 부분입니다.
정부 상세본은 중과세율이 적용된 2026년 양도분도 2027년 1월 1일 이후 예정신고 또는 확정신고를 할 때 2027년 수준의 완화된 중과세율을 적용하는 특례를 제시했습니다.
2주택자는 5%p, 3주택 이상자는 10%p이며, 이 경우에도 보유기간 2년 이상이어야 합니다.
즉 2026년 11월이나 12월 양도처럼 예정신고 기한이 2027년으로 넘어가는 거래는 예정신고 단계에서 적용 가능성을 확인해야 합니다.
2026년에 이미 중과세율로 예정신고·납부한 거래는 2027년 확정신고 과정에서 차액을 정산하는 방안이 포함됐습니다.
다만 ‘2026년 5월 10일 이후 양도했다’는 사실만으로 환급이 확정되는 것은 아닙니다.
2026년 중 실제로 중과세율을 적용받은 양도분이어야 하며, 2년 보유와 중과 대상 요건을 충족해야 합니다.
환급과 신고 절차도 법 개정 및 세부 안내가 확정된 뒤 다시 확인해야 합니다.
 

2027년 매도가 무조건 가장 유리한 것은 아닙니다

중과세율만 비교하면 2027년이 가장 낮습니다.
2주택자는 2028년보다 5%p, 2029년 이후보다 15%p 낮습니다.
3주택 이상자는 각각 5%p와 20%p 낮습니다. 과세표준이 클수록 세액 차이도 커집니다.
그러나 매도 시기는 세율표 하나로 결정할 수 없습니다.
주택가격이 오르면 낮은 세율의 이익이 더 큰 양도차익으로 상쇄될 수 있고, 다른 주택을 먼저 처분하면 주택 수 자체가 달라질 수 있습니다.
보유세와 대출이자, 임대차계약 종료 시점, 잔금 순서까지 함께 비교해야 실제 세후 수익을 알 수 있습니다.
실전에서는 먼저 양도할 주택의 조정대상지역 여부와 중과 제외 여부를 확인합니다.
그다음 양도일 현재 세대 기준 주택 수와 보유기간을 계산하고, 예상 잔금일별 세액을 2027년·2028년·2029년 이후로 나눠 비교하는 순서가 안전합니다.
 

2027년은 중과 폐지가 아니라 중과세율 완화입니다

2027년 다주택자 양도세 개편안의 핵심은 중과 유예나 중과배제가 아닙니다.
정부안대로 시행되면 2년 이상 보유한 조정대상지역 주택을 양도할 때 1세대 2주택자는 기본세율에 5%p, 1세대 3주택 이상자는 10%p의 중과세율을 더합니다. 장기보유특별공제도 적용되지 않습니다.
 
2028년에는 각각 10%p와 15%p로 올라가고, 2029년 이후에는 20%p와 30%p로 돌아갑니다.
 
2026년 중 중과세율이 적용된 양도분에도 2027년 1월 1일 이후 예정·확정신고 시 5%p·10%p를 적용하는 특례가 정부안에 포함됐습니다.
 
결국 확인해야 할 기준은 계약일 하나가 아닙니다.
세법상 양도일, 양도 당시 조정대상지역 여부, 1세대의 주택 수, 2년 보유 여부, 중과 제외주택 여부, 확정 법률을 모두 확인해야 합니다.
 
※ 이 글은 2026년 8월 9일 현재 발표된 정부의 2026년 세제개편안을 기준으로 작성한 일반 정보입니다. 아직 확정 법률이 아니며 실제 세액과 신고 방법은 개정 법률·시행령·부칙 및 개별 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다.